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CUANTO CUESTA LA ESCRITURA DE HIPOTECA. Parte II.

CUANTO CUESTA LA ESCRITURA DE HIPOTECA. Parte  II.

Como decíamos el otro día parece que vuelven las hipotecas, o al menos es lo que se desprende de las campañas informativas de ciertas entidades financieras, cuyas cuñas de radio anuncian a bombo y platillo que en el año 2014, se vuelve a conceder crédito.

En una anterior entrada hemos tratado el tema de los honorarios notariales de una escritura de préstamo hipotecario. En la presente entrada nos vamos a referir a los gastos financieros que genera una escritura de préstamo hipotecario, es decir aquellos gastos  que implican una retribución para el banco:  el interés remuneratorio, el interés de demora,  la comisión de apertura y/o estudio, la comisión de cancelación o desistimiento, la comisión de subrogación (bien por cambio de banco o cambio de deudor) y las demás comisiones que se puede establecer dependiendo de la entidad financiera, como por ejemplo la emisión de certificados de pago de deuda.

Con carácter previo me gustaría señalar que la contratación de un préstamo hipotecario, puede ser algo muy importante, en su vida. No deje que las decisiones las tomen por usted. Asesórese correctamente antes de la firma (gratuitamente ante Notario) y nunca deje que sea el banco, quién le imponga el Notario ante el que se firme la hipoteca.

Hecha esta salvedad nos vamos a referir a los gastos financieros, y  desglosándolos en las siguientes partes:

a.- La comisión de apertura.

Se trata de una cantidad que se abona al banco por el mero hecho de que te concedan el préstamo. Es directamente remuneración del banco pues no retribuye ningún servicio específico, aunque se suele argumentar que, realmente, se cobra por los trámites que deben realizar, vinculados a la formalización y puesta a disposición del cliente del dinero prestado.

Suele fijarse en un porcentaje sobre la cantidad que se presta, lo normal hasta un 1% en caso de préstamos hipotecarios, pero no se trata de una comisión obligatoria y puede ser objeto de negociación.  El pago es único y se produce en el momento de la firma la operación.

Para entender correctamente la comisión de apertura pondremos un ejemplo. En el caso de un préstamo de  100.000 euros, con una comisión de apertura del 1%, es decir de 1000 euros, quiere decir que recibiremos 99.000 y demos de reintegrar 100.000 más los intereses correspondientes.

b.- El tipo de interés. El redondeo y las clausulas suelo

Se trata de la cantidad que cobra el banco por prestar el dinero. El tipo de interés, en términos teóricos depende de tres variables: el precio del dinero  (a cuanto lo compra el banco), la remuneración del banco y la prima de riesgo del cliente. Con ello queremos decir que el tipo de interés puede ser distinto en función de las condiciones personales de cada persona.

El tipo de interés puede ser fijo o variable. En el primer caso el tipo será siempre el mismo, y por tanto la cuota del préstamo no variará durante toda la vida de la operación; en el segundo caso, el tipo de interés varía cada cierto tiempo, lo normal  en los préstamos hipotecarios, es que la modificación sea semestral o anual, pero no hay una regla fija, pues es frecuente también,  pactar un tipo de interés para los tres o cinco primero años  que luego cambia con esa periodicidad semestral o anual. Cuando el tipo es variable, se determina mediante la adición al índice de referencia (por ejemplo el euribor) de un diferencial (por ejemplo el 1).

En otras épocas, era frecuente establecer un redondeo del tipo de interés, al cuarto u octavo de de punto más próximo. Es decir, si como consecuencia de la aplicación del tipo variable y del diferencial, daba, por ejemplo 5,12%, el redondeo al cuarto, implicaba un tipo real del 5,25% y al octavo del 5,15%. Hoy en día solo se permite el redondeo al octavo de punto,  y no es posible en préstamos concedidos a consumidores.

En los préstamos hipotecarios se puede pactar, si bien no es obligatorio, la aplicación de un tipo mínimo y máximo, con independencia del que pudiere resultar de la aplicación del índice de referencia y el diferencial. Esto significa, si tengo un suelo del 3,75%, que si la revisión fuese a un Euribor (1,5% p.ej) más  1. No se aplicaría ese euribor mas 1, es decir el 2,5%, s no el 3,75%, que es el límite mínimo pactado.

Hoy en día estas clausulas no son ilegales, pero su incorporación al contrato exige unos requisitos de transparencia, entre ellos la firma de una declaración manuscrita en la escritura.

c.- La comisión de cancelación anticipada.

Se trata de una comisión que se abona al banco, en aquellos casos en que se adelante, parte o la totalidad de la cantidad debida. Si se adelanta parte del préstamo, la opción que dispone el deudor, es que se rebaje la cuota, o se rebaje el plazo de amortización del préstamo. Pues bien en tales casos, puede pactarse una comisión, que se aplica sobre la cantidad anticipada, y que actualmente, al menos en el caso de préstamos sobre vivienda, está limitada al 0,5% en el caso de que la amortización se realice en los cinco primeros años de duración del préstamo y del 0,25%, en el caso de que se realice transcurridos los cinco primeros años de duración del préstamo.

Por poner un ejemplo, en caso de un préstamo de 100.000 euros, si adelantamos 50.000 euros, la comisión sería 250 euros o 125 euroa, según el momento.

No se trata de una comisión obligatoria y puede ser inferior a los máximos legales.

d.- La comisión por riesgo de tipo de interés.

A pesar de que existe, es de muy escasa aplicación. Solo tiene lugar cuando los periodos de variación de tipo de interés, son superiores al año. Más que una explicación técnica, haremos una explicación casera. Se pretende proteger al banco en aquellos casos en que éste hace ofertas muy agresivas, ofreciendo un tipo de de interés muy bajo, para los primeros años, que luego se compensa con un tipo superior. En estos casos, puede suceder que el deudor, pasado el plazo de interés bonificado, cambie de banco previo pago de la deuda. Si tal actuación, provoca una pérdida para el banco, éste podría exigir la comisión por riesgo de tipo de interés que suele establecerse en un 5% del capital pendiente en el momento de la cancelación.

e.- La comisión de subrogación de deudor.

Se aplica en caso de que vendamos la finca hipotecada y el nuevo comprador se subrogue (se quede con la hipoteca). En tales casos el banco puede reservarse el cobro de una comisión, que sería lo mismo que una nueva comisión  de apertura, y aplicable al comprador. No es obligatoria.

f.- La comisión de subrogación de acreedor o  cambio de banco.

Se trata de una comisión esencialmente idéntica a la de cancelación anticipada, a la cual nos remitimos.

g.- Otras comisiones.

Puede haber otras comisiones, que son muy diversas y depende de cada entidad financiera, como son los certificados por emisión de cheques, por emisión de certificados de deuda, por cambio de moneda….

Todas ellas son negociables, y a mi entender, la más frecuente, que es la de emisión de certificado de deuda, cuando es por pago total del préstamo, no se puede exigir por lo dispuesto en el artículo 7 de la ley 41/2007.

 

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