Parece que vuelven las hipotecas, o al menos es lo que se desprende de las campañas informativas de ciertas entidades financieras, cuyas cuñas de radio anuncian a bombo y platillo que en el año 2014, se vuelve a conceder crédito. Efectivamente, puede ser una gran noticia que la banca vuelva a dar crédito y que sus recursos los destinen a la economía real, siempre y cuando se realice bajo parámetros de un correcto análisis de riesgos, cuyo incumplimiento ha sido, a mi entender, la causa principal de la brutal crisis que estamos viviendo, y de la cual, que a pesar de lo que diga el gobierno, nos queda un largo camino que recorrer.
De esta crisis todos hemos aprendido muchas cosas, y entre ellas, cual y cómo es la relación que debemos de tener con las entidades financieras. De igual modo que ellos nos analizan antes de concedernos cualquier operación, el cliente debe de valorar todos aquellos aspectos que le puedan afectar, antes de contratar cualquier producto financiero.
A través de la presente y otras entradas vamos a ir analizando los distintos gastos que genera un préstamo hipotecario. Los gastos que se originan en un préstamo hipotecario se pueden desglosar entre financieros y no financieros. Los primeros son aquellos que implican una retribución para el banco y los segundos, son el pago de los servicios de aquellos profesionales que pueden participar de una u otra manera en su contratación.
Los gastos financieros son el interés remuneratorio, el interés de demora, la comisión de apertura y/o estudio, la comisión de cancelación o desistimiento, la comisión de subrogación (bien por cambio de banco o cambio de deudor) y las demás comisiones que se puede establecer dependiendo de la entidad financiera, como por ejemplo la emisión de certificados de pago de deuda.
Los gastos no financieros son la tasación de la vivienda, los honorarios notariales y registrales, el pago del impuesto de actos jurídicos documentados y los honorarios de la gestoría. Con un carácter, a mi juicio malicioso, se suele decir que la suma de todos estos gastos son los gastos de notario.
No incluyo en estos paquetes de gastos, otros que pudieran derivarse como son los seguros de la vivienda o lo seguros de vida, que pueden llegar a exigir algunos bancos, aunque es conveniente tenderlos en cuenta, porque a la larga, son gastos que también recortan nuestro dinero para otras actividades.
En la presente entrada voy a referirme a los gastos de notario, con ejemplos prácticos. En primer lugar es conveniente resaltar que los honorarios notariales están regulados por un Real Decreto, cuya aplicación es compleja, y que en hace que sea muy difícil dar un prepuesto exacto de una escritura, antes de firmarlas, porque hay elementos que influyen en su coste, que solo se conocen una vez firmado el documento.
El arancel notarial tiene dos aspectos, en el caso de las hipotecas: se cobra una cantidad por la cuantía del asunto y otras cantidades complementarias, por folios, copias, testimonios y salida. Además habrá que reintegrar los gastos que realiza el notario en papel (que es un impuesto) y por la información a los registros de la propiedad o a alguna administración pública.
A.- CUANTÍA DEL ASUNTO
La cuantía del asunto no es la cantidad que nos deja el banco, si no la cantidad garantizada con la hipoteca, que es lo que se llama responsabilidad hipotecaria. La fijación de esta cantidad depende de cada entidad financiera. Veamos algunos ejemplos concretos, obtenidos de mi ejercicio profesional.
HIPOTECAS DE BBVA. Sobre un 68% más del préstamo.
HIPOTECAS CAIXA.- Sobre un 36,25% más del préstamo.
HIPOTECAS SANTANDER.- sobre decir un 70% más del préstamo.
HIPOTECAS SABADELL.- Sobre un 58% más del préstamo.
HIPOTECAS POPULAR.- Sobre un 80% más del préstamo.
Todo esto tiene importancia en la minuta notarial, aunque no tanto como a simple vista pudiera parecer, pues las hipotecas, cuando recaen sobre vivienda, están muy bonificadas arancelariamente. Veamos algunos ejemplos concretos:
Hipoteca de 100.000 euros de responsabilidad. Honorarios 151,40 euros.
Hipoteca de 150.000 euros de responsabilidad. Honorarios 178,12 euros.
Hipoteca de 200.000 euros de responsabilidad Honorarios 191,55 euros.
Hipoteca de 250.000 euros de responsabilidad Honorarios 204,91 euros.
B.- FOLIOS DEL DOCUMENTO.
Además de los derechos por la cuantía del asunto, se cobran unas cantidades adicionales por la extensión del asunto, a razón de 3,06 euros por cada cara escrita, a partir del quinto folio inclusive. Este es el aspecto que más encarece las hipotecas, pues son documentos muy extensos. Igualmente, depende en gran parte de las minutas de cada banco, pero también es verdad que sobre este aspecto, una forma de trabajo sensibilizada con las personas, puede limitarlo lo más posible, sobre la base de no incorporar ningún documento que no sea estrictamente necesario. En función de cómo trabaje cada notario, se puede obtener diferencias de precio sobre los 150 euros.
C.- COPIAS DEL DOCUMENTO.- Una vez firmado el documento, deben de expedirse las copias, que se cobran a razón de 3,05 euros por cada folio o parte de él y a partir del duodécimo folio inclusive, se percibirá la mitad de la cantidad anterior, en el caso de las copias autorizadas y de 0,60 euros por folio, en el caso de las copias simples.
Lo normal es expedir una copia autorizada y dos simples. Su precio como puede verse depende en gran medida de la extensión del documento y las apreciaciones que hemos dicho en cuanto al cobro por folio es extensible a las copias. Por ello en función de cómo trabaje cada notario, se puede obtener diferencias de precio sobre los 50 euros.
D.- Los demás aspectos que influyen en la minuta son esencialmente gastos que realiza el notario y que repercute. En cualquier caso son cantidades pequeñas, que pueden suponer aproximadamente 30 euros en total.
Pongamos una comparativa de precios sobre la base de la forma de actuar las distintas entidades, minutando dos copias simples y una copia autorizada.
FOLIOS PRESTAMO COSTE NOTARIAL
BBVA 45 100.000 587,98 euros
LA CAIXA 30 100.000 472,81 euros
SANTANDER 40 100.000 575,98 euros
SABADELL 38 100.000 493,13 euros
POPULAR 35 100.000 526,07 euros
Con ello resulta que el precio notarial de una hipoteca depende de la cuantía del asunto, de la documentación que proporciona el Banco al Notario y de la forma de trabajo de cada Notario. Antes de firmar cualquier operación de hipoteca, nuestro consejo es que pregunte directamente en la Notaria por un presupuesto, al menos aproximado. Una conversación en la notaría, con carácter previo a la firma y con voluntad asesora le abrirá muchas aspectos desconocidos. Por lo demás nuestro consejo es que no deje nunca la elección de notario en manos del Banco.
Hola, quisiera saber si es habitual o correcto, pedir sin previa autorización del comprador, 3 copias simples, una autorizada y otra autorizada electrónica. Gracias
Suele ser lo habitual. La copia autorizada es para llevarla a todas las administraciones y registros y es lo vulgarmente se llama el original y sin ella no acredita ser dueño. La copia electrónica es para ganar prioridad registral. Se puede renunciar, pero normalmente después de sabido que supone la renuncia nadie lo hace. Y el tema de las copias simple, hoy en día las piden para todo trámite menor, para el vendedor, para cambios de suministros… , realmente necesitará más de tres
Hola, mi hijo esta sacando un credito hipotecario Bco. Nacion ycomprando un dpto.
Pregunta hay un porcentaje ” aproximado” de cuanto van a ser los gastos totales de escrituración
como comprador hipotecario?
Mil gracias
puede varias algo en función del lugar donde radique la finca. Los costes depende del precio de la vivienda y del importe del préstamo, sin esos datos es imposible contestar.
Buenas tardes, mi pregunta, es, en relación a los gastos notariales que hay en la hipoteca. podría decirme su opinión, tras la sentencia del TS 5618/2015, de 23/12/2015, si se entendiera que la incorporación de la cláusula ( gastos notariales, registrales y AJD) son de cuenta del prestatario. es abusiva. Como se repartirían los gastos notariales. Cuales serían atribuibles a la entidad bancaria, y cuales al consumidor?. Muchísimas gracias
Mi opinión es que esa sentencia tiene muchos flecos, pues se aparta de lo que dice la ley.
Buen trabajo!
Muchas gracias!
aunque un contrato de compra de piso no diga nada de hacer escritura pública¿puedo exigir al vendedor que se haga la escritura? Gracias
Claro que si.