EL CERTIFICADO DE TASACION EN LAS ESCRITURAS DE PRESTAMO HIPOTECARIO

¿Porque es necesario el certificado de tasacion en las escrituras de prestamo hipotecario?.

Como sucede en toda cuestión jurídica es conveniente bucear un poco en la historia de la institución para encontrar el fundamento de la legislación presente. Podemos diferenciar tres momentos en la evolución de la hipoteca:

a.-  Desde 1861 a 1915.

Cabe señalar, que en su origen, tal y como fue configurada la hipoteca por la Ley Hipotecaria de 1861, la determinación de un valor de la finca hipotecada no era un requisito para su constitución, ni por tanto para el otorgamiento de la escritura pública ni para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

b.- Desde 1915 a 1981.

Se comienza a exigir la determinación de un valor cuando se introduce el llamado procedimiento judicial sumario, que tiene su origen en una reforma del Reglamento Hipotecario del año 1915. Así, como requisitos adicionales, para poder ejecutar la hipoteca por un sistema más rápido, el llamado procedimiento sumario, se establece que en la escritura de constitución de hipoteca debe de figurar un valor de tasación de la finca  y un domicilio del deudor para la práctica de requerimientos y notificaciones. Con ello se pretendía evitar el trámite de tasación de la finca en el procedimiento ordinario de ejecución, con las dilaciones que ello podía suponer.

c.- Desde 1981 a 2013.

La situación anterior permanece inalterada hasta el año 1981, en que se promulga la  ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.  Con esta ley se introduce la exigencia de la tasación de la finca hipotecada, pero no como requisito de constitución de la hipoteca, sino como requisito para que el crédito hipotecario se pueda utilizar como cobertura de una emisión de títulos hipotecarios, es decir para su movilización a través del mercado hipotecario secundario.

Así pues, la tasación impuesta por la normativa reguladora del mercado hipotecario, no constituye una exigencia establecida con carácter general  para todo tipo de hipotecas, sino exclusivamente en relación con aquellas que se  constituyen conforme a la normativa del mercado hipotecario. En tales casos la tasación permite garantizar el cumplimiento de los límites impuestos al importe de los créditos que puedan servir de garantía a las emisiones de cédulas o bonos hipotecarios (límites fijados en un porcentaje sobre el valor de los inmuebles hipotecados en su garantía).

d.- La situación actual.

La situación actual deriva de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, al imponer ahora para toda hipoteca, destinada o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios, como requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial, la doble condición de que la finca haya sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento de la realizada conforme a la citada legislación.

La finalidad de esta normativa es garantizar que las adjudicaciones de fincas no se realicen por unos importes ridículos, aunque también es cierto que la ley podía haber sido un poco más generosa, obligando a que el valor de tasación de subasta fuese coincidente con el que resulta del certificado aportado.

Sin embargo, debe de remarcase que el certificado de tasación es preciso para la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial, pero no como requisito para poder constituir la hipoteca.  De hecho si no se aporta el certificado de tasación a la escritura, lo que sucederá es que el Registrador no inscribirá la sumisión a los procedimientos especiales, con la consecuencia de que en caso de ejecución habrá que acudir al procedimiento ejecutivo ordinario, en cuyo caso el valor a efectos de subasta de la finca será el determinado a tal efecto por perito designado conforme a lo establecido en los artículos 637 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Hecha esta breve exposición vamos a hacer un pequeño resumen, añadiendo alguna cuestión más que va poniendo de manifestó la practica:

¿Cuándo es necesario el certificado de tasación?

Podemos decir que siempre, debido a que las entidades financiaras no renuncian de origen al ejercicio de la acción hipotecaria a través de los procedimientos especiales, a pesar de que teóricamente solo es preciso cuando se pretenda que el préstamo hipotecario se pueda utilizar como cobertura de una emisión de títulos hipotecarios y/o cuando se pretenda utilizar  ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial.

¿Cómo debe de ser el certificado de tasación?

Emitido por un tasador homologado y no caducado (seis meses).

¿Es necesario en las hipotecas entre particulares?

Sí, cuando se pacte la ejecución por  acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial. No, en caso contrario.

¿Es necesario en las novaciones de hipotecas?

La Dirección General de los Registros y del Notariado, ante las cuestiones que se van planteando en aplicación de la ley vigente desde mayo de 2013, ha señalado que solo  cuando se modifique el valor de tasación, será necesario acompañar a la escritura un nuevo certificado de tasación.  En  caso contrario,  aunque haya ampliación de hipoteca, no es preciso acompañar a la escritura de novación un certificado de tasación.

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