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EL TRUCO DE LAS VINCULACIONES BANCARIAS

El negocio de los  Bancos, descrito de un modo muy simple, consiste en recibir del público depósitos u otros fondos reembolsables y  con cargo al dinero recibido conceder préstamos o créditos.  La diferencia entre lo que pagan y los que cobran es su margen comercial. Digo esto porque los bancos no pueden funcionar sin conceder créditos, ya que es la esencia  de su negocio, pues si no  los conceden no hay beneficio.

Después de una temporada de restricción del crédito, y según dicen comprando deuda pública,  parece que la banca se ha lanzado a una fuerte ofensiva para conseguir clientes de activo, lo cual es totalmente lícito, haciendo unas ofertas de préstamos y créditos que pueden tener truco.  Ese truco se llama vinculaciones.

¿En que consisten las vinculaciones?.

Pues muy sencillo en ofertar un tipo de interés, que depende del cumplimiento de requisitos ajenos al préstamo.  Por ejemplo, se dice que el tipo de interés será del Euribor con un diferencial de 2 puntos, siempre y cuando el cliente tenga contratado una serie de servicios complementarios como pueden ser un seguro de daños de la finca hipotecada, con alguna compañía del mismo grupo que el banco; tener domiciliada la nomina, pensión, seguro de desempleo o pago de seguros sociales; realizar aportaciones netas anuales a planes de pensiones individuales comercializados por la entidad por determinados importes; tener contratado un seguro de amortización de préstamo hipotecario de los comercializados por la entidad; gastos mínimos con tarjeta de crédito por ciertos importes…

En relación con esta forma de comercializar los créditos, que no realizan todas las entidades,  haría las siguientes reflexiones:

La complejidad de la redacción.

La primera, la complejidad de la redacción, que atenta a la obligación de transparencia que deben de tener los contratos sometidos a condiciones generales de contratación, como lo son la mayoría de los contratos bancarios, y que en algunos casos pueden llegar a  calificarse como clausulas  ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles.

¿No sería mucho más fácil y transparente decir que, el tipo de interés será, por ejemplo, el Euribor con un diferencial de 3 puntos, que podrá ser reducido si se cumplen ciertos requisitos?. Pues parece que no es la opinión de las  mentes destinadas a redactar las minutas de algunos  bancos, que prefieren decir que el tipo de interés es el Euribor con un diferencial de 2 puntos, pero solo si tienen contratados los productos o servicios que el banco previamente ha determinado, siendo objeto de subida en caso contrario.

La insuficiente información.

La segunda, la insuficiente información que se proporciona por algunas  entidades financieras, no solo a sus clientes, sino a su propio personal, en el proceso de contratación bancaria.

Más de una vez me he encontrado con la sorpresa de que las personas que han venido a firmar una hipoteca a mi notaría (que siempre lo hacen por libre elección ya que no soy el Notario de cabecera de ningún Banco)  me dicen que esta parte del préstamo, la de las vinculaciones,  no se la habían explicado antes y que solo tienen noticia de que el tipo de interés es el que realmente es,  en el momento de la firma la escritura, cuando es explicada por el Notario, y cuando ya es difícil tirarse para atrás.

Y también es verdad que algún director de oficina, me dice que él es también el sorprendido, y no lo pongo en duda, en cuyo caso les toca dar a cara y de modo muy desagradable de los ingenios jurídicos de los que están en las alturas de  las asesorías jurídicas de los Bancos.

Es decir, que los mismos errores que se cometieron al comercializar las clausulas suelo se vuelven a cometer, lo que exigiría meditar todo el sistema de contratación bancaria, que tal y como se vive no sirve para lo que fue concebido que es la protección del consumidor, porque la Ficha de información personalizada, se sigue sin entregar con carácter previo  y el derecho a examinar la escritura con tres días de antelación, es de imposible cumplimiento en muchas   ocasiones, porque la documentación llega a la Notaria, el mismo día de la firma, a veces con los clientes ya en la sala de firmas.

El gancho del tipo de interés reducido.

La tercera es que no conviene obsesionarse con conseguir el tipo de interés reducido, por ejemplo del  Euribor con un diferencial de 2 puntos, si para ello se deben de cumplir unos requisitos, pues el cumplimiento de los mismos  cuesta dinero.

Pondré un ejemplo, de estos días recientes, con una firma que se demoró un poco más de los habitual, porque nos detuvimos a hacer una simulación de costes. Se trataba de un préstamo de 62.000 euros a 15 años, con un tipo de interés del Euribor con un diferencial de 2 puntos, con vinculaciones, y Euribor con un diferencial de 3 puntos, sin vinculaciones.

La diferencia de un punto en el tipo de interés suponía una diferencia de la cuota mensual de 30 euros, en total 360 euros año. Pero para consguir ese tipo de interés entre otras cosas debía contratar un seguro de hogar que costaba 500 euros por año, y que no necesitaba, contratar un Plan de Pensiones que no necesitaba con aportación mínima de 500 euros años y vincularse con el banco hasta unos extremos, que perdería todo tipo de ofertas de otras entidades, que a la larga podían suponer un aumento de gastos. Es decir resultaba más barato pagar más intereses.

Termino como siempre, advirtiendo de que la mejor garantía de los consumidores de operaciones financieras, es el consejo de un profesional elegido y no impuesto.

 

 

 

29 comments

  1. jordi Arambudo

    Apreciado Sr. En relación al artículo publicado de las vinculaciónes de los seguros y el diferencial del Euribor me gustaría saber lo siguiente: tengo contratados los seguros de vida y hogar con la aseguradora del banco. estoy mirando otras compañías de seguros (via rastreator y yendo a oficinas) y me doy cuenta que mi compañía es la más cara, Si no me quedo con la aseguradora del banco me quitan el diferencial. es esto legal?que precepto legal me ampara?

    • En la propia escritura de hipoteca debe de figurar, en un apartado de bonificaciones. Algunas entidades no quiere que consten las bonificaciones en la escritura, pero realmente eso a usted no le afecta, pues le aplicarían lo que estrictamente conste en la escritura.

      Lo que le quitarán son las bonificaciones del diferencial. Es decir que si tiene un Euribor+2, que con bonificaciones se queda en euribor+1, pues tendrá Euribor+2

  2. Buenas tardes Sr. Luis,
    Estamos mirando hipotecas en diferentes entidades bancarias y la mejor opción que hemos encontrado es la de La Caixa. Lo único que no nos acaba de encajar es que nos comentan que delante de notario firmaremos un tipo de interés y en un contrato privado entre La Caixa y nosotros nos pondrán las bonificaciones por vinculación que hace que nos baje el tipo de interés 0,8 %.
    He preguntado a conocidos que trabajan en esta entidad y he mirado en diferentes foros y por lo visto es una práctica habitual de La Caixa. ¿Usted se ha encontrado con algún caso así? Nos preocupa que al ser un contrato privado y no firmado por notario puedan cambiar las condiciones durante la vida de la hipoteca.
    Un saludo y muchas gracias,

    • Es una práctica muy habitual de La Caixa. Personalmente no entiendo porque lo hacen.
      De todos modos le diré que no he conocido ningún caso de la Caixa no haya cumplido.
      Recuerde firmar en el Notario de su elección, hágale una visita antes de firmar y póngale de manifestó todas sus dudas.

      Un saludo y gracias por seguirnos

  3. Buenos días Sr. Luís,

    Disculpe que le vuelva a preguntar pero me gustaría plantearle una pregunta. El martes que viene firmamos la compraventa de una vivienda que fue construida en 1998, con lo cual actualmente tiene la cédula caducada. Nos ha comentado la agencia inmobiliaria que tiene el certificado sellado de instancia de cédula de habitabilidad pero no la cédula en sí, que nos llegará en 2 semanas. Nos han comentado que con eso ya se puede firmar. ¿Podríamos tener algún problema?

    Un saludo y muchas gracias,

  4. Muchas gracias por la respuesta,
    Mi duda es que si podría haber algún problema de que no nos la den y ya no poder hacer nada porqué hemos firmado la compraventa. Se supone que si tenemos el certificado visado conforme la vivienda cumple con todos los requisitos para obtener la cédula, en principio no nos la tienen porqué denegar, no? Es un piso que está cerrado desde hace 1 año y tiene todos los suministros cortados.
    Muchas gracias por sus recomendaciones,

    • Lo que se presenta es un certificado del arquitecto de que la finca puede obtener cédula y la solicitud. No debe de haber problemas, pero si tienen dudas retrasen la firma unos días.

  5. Buenos días. He leído su artículo acerca de las vinculaciones hipotecarias porque tenemos una hipoteca con suelo y no conseguimos eliminarlo, por lo que hemos pensado en subrogar nuestra hipoteca con otra entidad y cambiar de variable a fijo para desahogar un poco nuestra economía y ganar tranquilidad.

    Nos ofrecen tipos fijos por debajo del 2% con vinculaciones: nómina, seguro de hogar y vida y alarma. Ahora mismo tenemos todos esos productos ya contratados con ese banco al que queremos llevar la hipoteca.

    Mi pregunta es que si yo ya conozco las primas de esos seguros, puede luego el banco ir incrementandolas desmesuradamente siendo que yo ya no puedo renunciar a ellas por la vinculación??

    Y una última cuestión pues en mi población sólo hay un notario y por lo tanto no es elección mía ni del Banco, mi hipoteca ya es una subrogación de la del promotor, entonces…¿Voy adquiriendo todas las obligaciones en cuanto a comisiones de toda la cadena de escrituras??? Es que se dice que lo que no se dice en la escritura presente es porque hay que atender a lo que ponga en la anterior!! Y claro, ya negociamos condiciones para mejorar las del promotor, y ahora supuestamente para mejorar las que tenemos….eso es asi??
    Muchas gracias.

    • Los gastos podría subir, pero las cuantías no lo sabemos. Lo otro que plantea usted no lo entiendo que quiere decirmne

      • Muchas gracias, y discúlpe que no me haya explicado correctamente.La primera pregunta era si al vincular a la hipoteca los seguros de vida y de hogar, el banco puede incrementar las primas año a año desmesuradamente dado que no nos podemos cambiar de aseguradora.

        Y la segunda pregunta es sobre la subrogación en si. Nuestra hipoteca actual está subrogada a la hipoteca del promotor de las viviendas aunque en la escritura se cambiaron el diferencial y algunas comisiones. Se hizo subrogación y novación.
        Ahora vamos a subrogar nuestra hipoteca actual a otro banco y vamos a cambiar variable por fijo eliminando así el suelo y a ampliar el plazo, pero entiendo que si no se pactan nuevas comisiones, las que regirán serán las que ya estén pactadas en la hipoteca actual e incluso en la del promotor???

        Muchas gracias de antemano y un saludo.

        • Creo que sí pero me resulta difícil dar una respuesta sin ver que es lo que se va a firmar. De todos modos en la escritura lo dirá, o debería decirlo. Elija usted notario y pregúntele todas las dudas.

  6. Buenas tardes Sr. Luís,
    Le pregunté algunas dudas sobre las vinculaciones hace unos meses, muchas gracias por sus consejos. Firmamos en Mayo y esta semana nos han dado las escrituras. El banco se ha quedado la original del préstamo hipotecario ( que por lo que he leído es lo normal hasta se haga el pago total de la hipoteca) pero también se a quedado una copia original de la compraventa y nos ha dado a nosotros la otra. Es lo habitual que se quede con una copia original de la compraventa? Es una subrogación de la hipoteca del anterior propietario no sé si eso tendrá algo que ver.
    Un saludo y muchas gracias de nuevo

    • Si, es correcto lo que le han hecho. Cuando hay venta con subrogación de hipoteca, se suelen hacer dos copias. Y respecto del préstamo solo una para el acreedor. Siempre me refiero a copias auténticas.

      Muchas gracias por seguirnos

  7. Buenos días, quisiera consultarle mi duda acerca de enervación de subrogación de hipoteca. Tenemos propuesta de hipoteca de otro banco de interés fijo del 2 % sujeto a 3 vinculaciones concretas negociadas que son nómina (bonificación 0,40) seguro hogar (bonificacion 0,20) y alarma (0,20). El interés parte de un 2,80 y se quedaría en un 2 a 25 años.

    Se que el banco actual puede enervar la subrogación si iguala la oferta. He preguntado al banco nuevo cómo va a ser la oferta vinculante que van a enseñar a mi banco actual porque me interesa que no enerven y quisiera que pusieran el interés real y el bonificado especificando las vinculaciones concretas y lo que bonificación cada una.
    Para mí es muy importante el coste de las vinculaciones a la hora de elegir hipoteca pues es una condición muy a tener en cuenta y determinante.
    Por lo que le pregunto si igualar la oferta implica igualar todas las condiciones negociadas incluidas las vinculaciones o no.
    No quiero encontrarme con sorpresas si enervan, que luego cambien las vinculaciones a otras que no necesito como un seguro de vida o un plan de pensiones…..cambio la hipoteca en las condiciones negociadas, sino no me interesa.

    Muchas gracias por su atención.

  8. Las vinculaciones pueden ser obligatorias para la concesión del préstamo? Se puede exigir como vinculación un seguro de vida de los avalistas?

  9. Buenas tardes , quería hacerle una consulta ,tengo una hipoteca con lacaixa y quería desvincular los seguros de vida ,mío y de mi mujer ,que comparando me sale mas del doble que con otros ,mi duda es si puedo hacerlo perdiendo la bonificación del 0,20% 0 perdería toda la bonificación del 0,80 que también incluye seguro de hogar 0,20% y nomina y tarjetas 0,40%. Espero que me haya entendido, quiero decir si la bonificación es por producto, o todo un paquete de productos. Estaría muy agradecido si me aclara un poco el tema ya que no entiendo bien el documento firmadode las bonificaciones .Gracias

  10. Buenos días Luis , en la escritura no consta nada de la bonificación por productos vinculados, es en un documento aparte firmado por ambas partes que basicamente es esto:
    Compromiso Bonificación Tipo Interés
    Nos es grato comunicarles el compromiso de Caixabank, SA, en lo sucesivo “la Caixa”, de bonificarles, en los puntos que se dirá, el diferencial que se adiciona al tipo de interés contractualmente aplicable a la Operación hasta un máximo de 0,80 puntos y a partir de la entrada en vigor del presente compromiso.
    ESTA BONIFICACIÓN SE APLICARÁ EN FUNCIÓN DE LA CONTRATACIÓN Y/O MANTENIMIENTO DE DETERMINADAS MODALIDADES DE
    PRODUCTOS Y SERVICIOS BANCARIOS, DE PAGO, DE INVERSIÓN O DE SEGUROS QUE SE DETALLAN A CONTINUACIÓN Y EN LA
    CUANTÍA QUE SE INDICA:
    a. 0,40 puntos,(1): que tenga domiciliado un depósito abierto en “la Caixa”, su nómina o su pensión.
    (2)tres recibos que supongan tres cargos en cuenta.(3)contratada una tarjeta de crédito, débito o prepago comercializada por la Caixa cuyas liquidaciones estén domiciliadas en un depósito a la vista abierto en “la Caixa”.
    b. 0,20 puntos, por contratar y mantener contratado un seguro de vida con Vida Caixa, S.A. o un seguro de autos con SegurCaixa, S.A. .
    siempre que, en este último caso, el tomador sea mayor de 50 años.
    c. 0,20 puntos, por contratar y mantener contratado un seguro de hogar del inmueble hipotecado en garantía de la Operación con SegurCaixa, S.A.
    VERIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS CONDICIONES DE VINCULACIÓN. El titular autoriza a “Ia Caixa” a que solicite de las entidades
    los prestadores de servicios bancarios, de seguros O de inversión a los que se hacen referencia en el presente documento, cuanta
    información sea precisa para verificar el cumplimiento de las condiciones de vinculación allí establecidas.
    SUPUESTOS QUE HARÍAN QUE QUEDARA SIN EFECTO LA BONIFICACIÓN. Este compromiso de bonificación, de cumplirse ‘todas y cada
    una de las condiciones aquí establecidas, se mantendrá hasta el día 01.07.2040 .
    NO obstante, el compromiso de bonificación quedará sin efecto desde el momento en que concurra cualquiera de las siguientes
    circunstancias, sin necesidad de preaviso alguno:
    l.- Si la Operación se formaliza en términos distintos a los aprobados inicialmente por CAIXABANK,S.A.
    2.- Si se produjera, desde la fecha de firma del presente documento, un incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas con’laCaixa”
    que traigan causa de la Operación o de cualquier otro contrato formalizado con “la Caixa”, así como si concurrieran cualesquiera de
    las circunstancias previstas en la cláusula de vencimiento pactadas en la Operación.
    3.- Si el titular/es no mantuviera, por cualquier causa, la contratación con “la Caixa” del producto o los productos anteriormente indicados a los que corresponda una determinada bonificación y en esas mismas condiciones;
    4.- Si existiera un cambio del índice de referencia vigente en este momento, cualesquiera que sea la Causa del cambio.
    5.- Si, después de formalizarse la operación, se produjera cualquier tipo de novación por cualquier causa.
    En caso de que en la Operación existiera una cláusula suelo, la aplicación de este compromiso de bonificación aplicará, como máximo, también hasta ese limite. Asimismo, de la aplicación de este compromiso de bonificación en ningún caso podrá resultar la aplicación de un diferencial/tipo negativo.
    Este compromiso de bonificación futura y posterior a la firma de la Operación no supone novación ni modificación alguna de la operación de referencia, sino un compromiso de “la Caixa” de no exigir al titular el pago de los intereses bonificados, renunciando a la percepción de los mismos en caso de cumplirse determinadas circunstancias.
    Muchas gracias por su atención.

  11. Buenas Luis, en 2005 firmamos una escritura de 100000€ con euribor +1,15 con suelo de 2,95%.Teniendo productos (nominas, planes de pensiones, seguros de amortización, seguro de hogar) me reducía la cuota. En 2014 en vista de que los productos no me beneficiaban fui a parar todo y me hicieron una oferta, que si mantenia los planes, los seguros de vida y las nominas me dejan el suelo en 2%. Aceptamos. Después de dos años luchando por retirar suelo me han “escuchado ” y me ofrecen euribor+1,098 y descuentos del tipo con nominas, seguros amortizacióny planes(que actualmente tengo parado) con lo que llegó a restar 0,45 o 0,55 dependiendo si acepto el seguro de hogar. Y una amortizacion de capital de 600€. He pedido que sea 1800€ de amortización y lo están valorando. Tengo opción de denunciar pero dos estudios de abogados no me recomiendan ya que hice un acuerdo en 2014 reconociendo que tenia suelo.
    Le parece buena la oferta que me proponen? Gracias de antemano.

    • Interpreto que quiere “denunciar el tema de la clausula suelo”, pero por lo que me dice no acierto a comprender su situación y si realmente la tiene, y no se muy bien que debería valorar.

      Personalmente prefiero no tener vinculaciones, pero una comparativa, exige saber el coste de los demás productos. Por ejemplo los seguros de los bancos son muy caros…ya que la prima puede estar por encima del 50% o 60%, que si lo contrata por otras vías.

      • El coste de Notario es muy reducido respecto del coste global de una compraventa. Para saber cuanto le va a costar debemos saber donde esta la vivienda, pues el coste fiscal depende de cada comunidad autónoma, y oscila entre un 7% y un 10%, y si hay hipoteca más.

        No se preocupe tanto por el coste del Notario y vaya al Notario a que le expliquen todo lo que precise antes de firmar nada.

  12. Hola chicos. Me ha gustado muchos las historias que contais en vuestro blog y los consejos que dais. He leido un articulo sobre Bitcoins en El Digital de Asturias. ¿Alguien ha comprado Bitcoins y puede dar su opinion?. Muchas gracias por vuestra ayuda. Llevo tiempo dedicandome a la bolsa, pero estas nuevas tecnologias me sobrepasan :-)

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