FORMULAS PARA ADQUIRIR UN PISO DE LOS BANCOS. LA CESION DEL REMATE

Como consecuencia de la crisis inmobiliaria que todos llevamos sufriendo en estos últimos años, se han producido miles de  desahucios por falta de pago de los préstamos hipotecarios,  que ha provocado que los bancos acumulen una enorme cantidad de inmuebles, cuyo única finalidad es venderlos,  pues su negocio no consiste en acumular  patrimonio, sino en una cosa muy distinta, que tal y como está definida por ley, es recibir del público depósitos u otros fondos reembolsables y en conceder créditos por cuenta propia.

Esta situación puede ser analizada desde muy diferentes puntos de vista,  bien sean éticos, económicos, jurídicos…que podrían dar lugar a conclusiones muy interesantes, por separado. Sin embargo en  la presente entrada pretendo hacer un análisis económico-jurídico de las oportunidades de inversión que puede suponer esta cartera de inmuebles existente en las entidades de crédito y cuya único fin, como hemos señalado,  es su venta en el más corto plazo posible,  con la posibilidad de obtener algún tipo de ganancia o de que no se acumulen gastos, ya que serían fuente de pérdidas futuras.

Con carácter previo quiero señalar, a efectos de una mejor compresión de la materia en que aunque nos referimos a Banco, las mismas referencias serían posibles para cualquier otro acreedor.

Hay tres vías fundamentales para estructurar la posible adquisición de los inmuebles que los Bancos que hayan adquirido por impago de préstamos hipotecarios:

a.- Que el Banco ceda el préstamo hipotecario y el adquirente inicie o se subrogue en el proceso de ejecución hipotecaria.

En este caso,  al adquirir el crédito, el adquirente o cesionario, adquiere la posición del banco,  y deberá ser  el adquirente o cesionario quién inicie o continúe la ejecución hipotecaria, pero que podría terminar con la adjudicación a un tercero que participe en la subasta, pues con arreglo al artículo 670 LEC,  si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor.

Se trata de una posibilidad difícil de que se produzca en la práctica, pues hoy en día, no suele haber posturas en las subastas,  por la situación que atraviesa el mercado inmobiliario, pero que debería ser valorada antes de tomar una decisión, sobre el uso de esta vía para adquirir un inmueble.

En este supuesto de la operación,  el coste global de la operación quedaría desglosado, en  el coste de la cesión del crédito que comprendería  el otorgamiento de la escritura,  el pago del  impuesto de actos jurídicos documentados por el misma base que la constitución de la hipoteca, y la inscripción de la cesión del crédito en el Registro de la Propiedad; y posteriormente habría que pagar el impuesto correspondiente a la adjudicación,  (normalmente en las operaciones sujetas y  exentas de IVA  el 10% de Impuesto de transmisiones patrimoniales ) por el valor de la adjudicación y la inscripción en el Registro de la Propiedad, sin que haya que pagar escritura, pues el documento judicial es directamente  inscribible.

b.- Que el Banco acuerde con un tercero la transmisión del inmueble una vez que lo ha adquirido.

En este supuesto, nos encontramos ante una compraventa normal, en la que se compra un inmueble al banco, que previamente se ha adjudicado la finca en un procedimiento judicial. Poca problemática presenta esta vía, respecto de una compraventa ordinaria, salvo la absoluta conveniencia de comprobar la situación física de la finca  y su situación en el IBI  y los gastos de comunidad, pues es muy frecuente que tales gastos nos hayan sido abonados en mucho tiempo. Lo cierto es que en las escrituras de este tipo los bancos suelen asumir el pago de los gastos que pudieren haber pendientes hasta la venta, y simultáneamente el comprador,  renuncia a cualquier tipo de saneamiento por vicios, pues el banco no se responsabiliza de la situación del inmueble.

c.- Que  el Banco acuerde con el tercero un precio para la cesión del remate.

Frente a las dos posiciones anteriores, la cesión del remate es una tercera vía para adquirir un piso de los bancos, que presenta una mayor complejidad técnica, pero que puede ser muy favorable, pues es la fórmula más económica, desde el punto de vista fiscal y a ella nos vamos a referir un poco más en profundidad.

La cesión del remate es  un contrato en virtud del cual el Banco, que resulta  adjudicatario de una finca en un procedimiento de ejecución hipotecaria, antes de que la adjudicación sea firme, pacta con un tercero, que sea éste quién se quede con la  finca. De esta manera, el Banco, no llega a poner a su nombre la finca hipotecada, sino que la adjudicación se efectúa a favor del cesionario del remate, que paga el importe de la adjudicación, y  con cargo a la cantidad entregada por el cesionario, el banco se cobra de su crédito.  Mediante esta cesión del remate es como si el  banco  vendiese la finca, antes de ponérsela a su nombre.

La cesión del remate resulta más atractiva fiscalmente que las dos posturas antes señaladas,   pues a pesar de que existen en el fondo dos transmisiones, solo se pagan impuestos por  la adquisición  del adjudicatario final de la finca, es decir por la del que quede como dueño de la finca, que habrá de pagar en el caso de operaciones sujetas y  exentas de IVA,  el impuesto de transmisiones  patrimoniales (10%) por el valor de adjudicación y la inscripción en el Registro de la Propiedad, de igual forma que lo debería hacer el banco, pero el banco acreedor no paga ningún impuesto por esta cesión, siempre y cuando la cesión del remate se verifique en los términos del artículo 20 del Reglamento de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, es decir debe de haberse reservado esta facultad en el acto de la subasta, que por otro lado es lo que exige la legislación procesal.

Los dudas que plantea la adquisición de una finca por cesión de  la cesión del remate derivan de su escasa regulación, y de que ésta no es lo suficientemente clara, motivo por el cual una correcto asesoramiento resulta imprescindible.

Regulación legal

La regulación específica de la cesión del remate se encuentra en la Ley de Enjuiciamiento Civil, concretamente en el artículo 647.3. que literalmente dice  “Sólo el ejecutante podrá hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el Secretario judicial responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente. La misma facultad tendrá el ejecutante en los casos en que se solicite la adjudicación de los bienes embargados con arreglo a lo previsto en esta ley.”

La lectura de este precepto puede resultar un auténtico rompecabezas para una persona no muy formada en los procedimientos de ejecución.

Las particularidades que presenta la cesión del remate serían las siguientes:

1.- Solo se puede acudir a esta vía cuando sea el Banco el que haya iniciado el procedimiento de ejecución.

2.- Es preciso que el Banco resulte adjudicatario de la finca, bien por ser el mejor postor en la subasta o bien que por falta de posturas en la subasta, solicite la adjudicación de la finca, dentro de los mínimos que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil.  No puede utilizarse en caso de cualquier otro adjudicatario, como pasaba en otras épocas. Esta modificación que deriva de la reforma urgente procesal de 1992 se justificó con la finalidad de evitar subasteros.

3.- La cesión del remate debe de realizarse dentro del plazo que determine el secretario judicial, el cual no está fijado en la ley. Por ello lo más razonable, es que la cesión del remate deba de realizarse dentro de los  plazos fijados en el artículo 670 LEC para el pago del precio de remate, o en los plazos previstos para solicitar la adjudicación por falta de posturas, previsto en el artículo 671 LEC.

4.-  Formalmente se realiza ante el secretario judicial, ante quién deben de comparecer el acreedor y el cesionario que acepta la cesión,  tras lo cual se dictará auto de adjudicación a  favor del cesionario, que quedará como dueño de la finca. A pesar de que la ley no dice nada de la comparecencia del cedente, la misma  normalmente se verificará a través del procurador.

En esta comparecencia se deberá acreditar documentalmente  el pago del precio al  Banco, pues él es el destinatario final del dinero.

De todos modos, lo normal es que haya un contrato previo entre el acreedor y el cesionario en que determinen todos aquellos pactos que resulten convenientes, entre ellos el precio de la cesión al que nos referimos en el apartado siguiente.

5.-  Como en cualquier otro negocio, el precio de la cesión del remate  lo fijan las partes con base en las reglas del libre mercado y podría ser mayor o menor que el  precio de adjudicación.

Sin embargo, la práctica judicial, al menos en la ciudad de Lleida, pues tengo entendido que no es uniforme en toda España,  exige que en el acto de cesión del remante, debe de realizarse  estrictamente por la cantidad por la que se haya despachado la ejecución. Por ejemplo si  el ejecutante se va a adjudicar un inmueble con valor de tasación igual a 100, por el 50% del valor de tasación al quedar la subasta desierta, es decir por 50, algunos juzgados exigen que se les acredite que la cesión del remate se ha efectuado por 50.

Pero la realidad, es que  se puede negociar con el banco que el valor de la cesión sea mayor o menor que el valor de adjudicación, bien porque haya un interés muy grande del cesionario por adquirir esa finca,  o bien porque  el banco sea consciente de que muy difícilmente vaya a obtener en el mercado un importe semejante al valor por lo que se tiene que adjudicar el piso.

Estas circunstancias deberán constar en un documento privado o público, pero que de seguir la práctica judicial señalada muy probablemente no generen más que alguna opacidad del dinero, recibido y entregado, que podría  dar lugar a consecuencias fiscales indeseadas.

Afortunadamente la RDGRN de 19 de octubre de 2017,  ha aclarado esta cuestión admitiendo que se posible la cesión del remate por un importe inferior al precio de adjudicación. Diferencia esta resolución entre el precio de cesión de remate y el precio de remate o ejecución.

(i) El precio del remate es el importe de la mejor puja en el caso de que en la subasta haya postores;

(ii) el precio de la adjudicación es el importe por el que el acreedor ejecutante adquiere la finca ante la inexistencia de postores;

(iii) el precio de la cesión de remate es el importe que recibe el ejecutante que cede el remate del cesionario por la trasmisión de la finca que ha sido rematada o adjudicada a favor de aquél.

Esta resolución permite la cesión por un importe superior o menor a la ofrecida por el ejecutante, siempre que la adjudicación se realice por el importe del remate. En el decreto por lo tanto deberá mantenerse el precio de adjudicación que es el ofrecido inicialmente por el ejecutante y que se descontará de la cantidad reclamada; y a continuación se declarará que el adjudicatario ha satisfecho al ejecutante por la cesión una cantidad menor, identificándola. Este pago también tendrá que acreditarse documentalmente.

6.- Finalmente,  para soslayar el problema de que la persona interesada en adquirir una finca por el procedimiento de la cesión del remate no tenga fondos suficientes para hacer efectivo el importe de la cesión, se permite en la Ley Hipotecaria que se constituya hipoteca sobre el derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.

En este caso, normalmente el banco que inició el procedimiento de ejecución, anticipa los fondos necesarios para que se verifique la cesión del remate, que se formaliza a través de una escritura pública, con la garantía que esa hipoteca que inicialmente recae sobre un derecho, se termina convirtiendo en una hipoteca sobre la finca.

Para constituir la hipoteca, el Secretario judicial expedirá inmediatamente testimonio del decreto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante.

Actualizada esta entrada en Lleida a fecha 23 de Noviembre de 2017.

Luis Prados.

94 comments

  1. Buenos días Luis
    Entiendo que fiscalmente el caso de la cesión del remate funciona como si fuera una única transmisión del embargado al adquirente final.
    En el caso de que el piso se embargue a un tercer adquirente no subrogado a la hipoteca, y que sea este el beneficiario de la cesión del remate.
    ¿Tendría este que pagar ITP cuando el inmueble ya esta escriturado a su nombre y ya liquido en su momento el ITP?

    • Albert, no termino de coger la pregunta, porque se habla a veces de embargo y otras de hipoteca. Pero pareces dar a entender que no hay transmisión como consecuencia de la ejecución, si ello fuese así, no debería haber tributación. Pero formulo la opinión con todas las reservas que derivan de no ver un papel.

  2. ¿Existe cesión de remate cuando el ejecutante es un particular y no existe deuda, sino que la subasta es consecuencia de la aplicación del art.400 del c.c. sobre disolución de un condominio?

  3. Buenos días, Luis.
    Para la aceptación por el adquirente de la cesión del remate y los posteriores actos ¿es precisa la intervención de procurador y abogado?
    Por otro lado, tratándose de adquisición en virtud de una resolución judicial, entiendo que la administración tributaria no puede entrar a comprobar valores y que, por tanto, se tributará sobre el importe de la cesión del remate. ¿Es así?
    Muchas gracias.

    • son temas procesales en los que no tengo mucha experiencia, pero no en principio no es necesaria la intervención de abogado, pues se trata de un contrato. Tradicionalmente se ha considerado que la fijación del precio en subasta es objetivo, pero tengo entendido que hacienda a veces se ha metido con ello.

      Un saludo

  4. Buenos días Luis:

    Tengo una duda sobre los plazos para realizar la cesión del remate. En el caso de una subasta sin ningún postor en la que el acreedor (en este caso el banco) se adjudica el bien, si no me equivoco hay 20 días para que este pueda ceder el remate a un tercero. ¿Esos 20 días comienzan a contarse desde el día de la subasta o desde el día en que el acreedor (el banco), recibe el auto del juzdado en el que se le notifica la adjudicación?

    Un saludo, muchas gracias.

    • Muchas gracias por seguirnos. Respecto de tu pregunta me remito al texto de la entrada,

      3.- La cesión del remate debe de realizarse dentro del plazo que determine el secretario judicial, el cual no está fijado en la ley. Por ello lo más razonable, es que la cesión del remate deba de realizarse dentro de los plazos fijados en el artículo 670 LEC para el pago del precio de remate, o en los plazos previstos para solicitar la adjudicación por falta de posturas, previsto en el artículo 671 LEC.

      Y sobre todo comunicación con el juzgado.

  5. Hola, ,muchas gracias por el artículo, que ha sido bastante clarificador, pero tengo varias dudas:
    En el caso de una ejecución por parte de una entidad bancaria, en la que el banco se ha adjudicado el bien, por el 70 por ciento del valor, y si no cede el remate, ¿tiene que pagar el impuesto, o puede ceder el remate a su inmobiliaria, y la misma no hace efectivo ningún pago de impuestos, hasta su posterior venta a un tercero, y por medio del IVA?
    En caso de adjudicarse el bien, sobre que importe pagaría el mismo banco, ese impuesto, ¿por el valor de dicha adjudicación?
    Si la venta se realizase por un importe menor a los gastos previstos en el importe de la subasta, y el banco no se opone, ¿quien paga esos gastos?
    Para un bien mueble, que no sea vivienda habitual, ¿se lo puede adjudicar el banco por un 50 por ciento, en lugar de un 70 por ciento?
    Y sobre todo, si el banco se adjudica un bien por ese 70 por ciento, puede ceder el remate por un importe inferior?
    Agradeciendo de antemano las aclaraciones, un saludo.

    • Muchas de las preguntas están ya respondidas en el artículo. La adjudicación en subasta paga impuestos por el valor de adjudicación. Si se cede el remate, solo paga impuestos el adjudicatario final. La cesión debe de hacerse, en principio por el mismo valor. Muchas gracias por seguirnos

  6. Magnífico post y muy instructivo. Hace algunos años yo era muy partidario de las cesiones de remate por parte de las entidades financieras, pero actualmente ya no lo soy tanto y parece que ellas tampoco, probablemente porque han encontrado un cliente mejor, la SAREB, quien acepta sin rechistar todo lo que le pongan por delante.

  7. Buenas me parece muy interesante el articulo pero me pierdo en el lenguaje… Necesitaría asesoramiento pues tengo la situación que usted describe y estoy totalmente perdida, podría ponerse en contacto conmigo de alguna manera?

  8. Pregunta sencilla …si aperecen postores pero que ofrecen pujas por debajo del 70 % en una nave industrial,hay un % minimo fijado por ley o es el que de acuerde el Secretario oidas las partes ?
    Que ocurre si la Subasta queda desierta?

  9. Hola Luis,somos particulares a los que una inmobiliaria nos ofrece un inmueble que para conseguirlo tendriamos que realizar un remate.El antiguo propietario nos facilitaria el acceso al inmueble.
    Pensamos que necesitariamos asesoramiento legal para realizar este proceso.Entiendo que los servicios de un notario son necesarios si o si para la escritura de compraventa y tambien para la posterior hipoteca.
    En este caso,el notario puede asesorarnos en todo el proceso?
    Somos de Lleida.como funcionan estos servicios?
    Me gustaria que me informara
    Gracias

    • Buenos días,
      Si todavía necesita apoyo para la cesión de remate, me puede mandar un email a msolla@inverlegal.es. Tengo experiencia en cesiones de remate con entidades financiera y estaremos encantados de ayudarle. Estamos en la provincia de Girona pero trabajamos por toda Cataluña.
      Un saludo.

      • Al escritor del blog:
        Luis, perdona por poner un mensaje ofreciendo nuestros servicios como comentario. Me di cuenta tras ponerlo, que a lo mejor no era oportuno. Si consideras que no es el lugar adecuado y lo quitas, lo entiendo perfectamente. Muy bien explicado el blog. Muchas gracias.
        Un saludo.

  10. Alma María Simón

    Soy María.Me gustaría saber si el ejecutado puede presentar algún recurso contra la cesión del remate o actuaciones que puede hacer después para seguir viviendo en su propiedad.Gracias.

    • Si hay cesión del remate, es porque el piso se ha subastado y adjudicado. Es muy tarde para cualquier decisión.

    • Sería aconsejable que consultara con un abogado para saber si su hipoteca ha sido titulizada, algo así como vendida a un fondo, y comprobar que se hizo antes de iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. De ser así, podría darse la nulidad de todo el procedimiento, por carecer de legitimidad quien inició el proceso

  11. Buenos días!
    Fantástica exposición y muy bien explicada, sólo una duda que creo que no ha salido a debate…si se procede a una cesión del remate a un tercero por parte del banco ejecutante, impagino que aún así es de aplicación el art. 105.1 c) del Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, verdad? Y por tanto el ejecutado (siempre que reúna los requisitos legales) estaría exento del pago del IIVTNU (Plusvalía municipal), aunque la finca no haya llegado a ponerse a nombre del banco, y el tercero a quien se cede el remate no sea quien concedió el préstamo?
    O se le podría girar el impuesto por transmisión al tercero?

    • La cesión es fiscalmente neutra. No cambias la fiscalidad propia de un proceso de ejecución, que será la misma.

      Muchas gracias por seguirnos y nos da una enorme satisfacción que nuestro trabajo sea útil.

  12. javier figueras

    Sr. Prados buenas tardes, como inquilino me encuentro en medio de un proceso de ejecución hipotecaria y la juez ha entendido que el contrato de 5 años que yo firme con la propietaria de buena fe, es fraudulento por lo que tendré que abandonar la vivienda cuando esta sea adjudicada al banco, mi pregunta es la siguiente puedo negociar con el banco su compra a estas alturas del proceso, ¿tengo que ser yo el que contacte con ellos?, ¿necesito de un profesional para negociar?, la vivienda está situada en la provincia de Barcelona?.
    Un saludo,

  13. Buenos días. Enhorabuena por la exposición del tema y todas las aclaraciones posteriores. Mi hija ya es Cesionaria de una Cesión de Remate y ahora está pendiente del Auto de Adjudicación del piso. Cuando tenga que liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (estamos en Galicia) podrá beneficiarse de una bonificación del tipo del impuesto pues aparentemente cumple los requisitos para ello: menor de 36 años, será vivienda habitual, etc. Sin embargo, uno de los requisitos es que la adquisición debe formalizarse en escritura pública y tengo entendido que para ello debe intervenir un Notario, que al formalizarse la Cesión de Remate en el Juzgado ello supone que la adquisición se realiza -ese es el matiz- mediante documento público (no escritura). A su juicio, ¿podrá suponer este hecho la pérdida de la bonificación?, ¿o se impondrá el espíritu de la norma que es de beneficiar a los menores de 36 años que adquieren vivienda habitual? ¿algún consejo?. Gracias anticipadas y un saludo cordial.

    • Es muy difícil contestarle. Las administraciones cuando tiene que cobrar, discuten poco. Quizás lo mejor sería presentar la adquisición con la bonificación, y esperar a que me hagan la complementaria. yo creo que sanción no debería haber, el riesgo es pagar el interés de demora, que no es muy alto.

  14. Hola nuevamente. Acabo de hacer una consulta pero hago otra -también sobre la Cesión del Remate- pero abordando otro tema. En el artículo se expone el procedimiento previsto para el caso en que la Cesionaria solicite constituir una hipoteca de su derecho sobre el piso subastado y a ella cedido. En el caso de mi hija (la Cesionaria) el Precio de la Cesión del Remate ya ha sido satisfecho y se está a la espera del Auto de Adjudicación. Aunque está satisfecho el Precio, la Cesionaria está interesada en constituir una hipoteca pero me cuesta interpretar el art. 670.6 de la LEC pues, por una parte, dice que “Cuando se le reclame para constituir la hipoteca … el Secretario judicial expedirá inmediatamente testimonio del decreto de aprobación del remate, aún antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide ” lo cual se entiende perfectamente, pero inmediatamente dice “La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante” lo cual me confunde porque da a entender que no está pagado el precio del remate y, consiguientemente, no contempla el caso en que sí lo esté como ocurre en este caso. ¿Qué opina?. Muchas gracias nuevamente

    • Realmente todas las veces que se ha intentando hacer una hipoteca sobre el derecho de remate, se ha visto tan complejo, que se ha terminado desistiendo. El procedimiento lógico es pagar la cesión con el importe que da el banco, y de esa manera la hipoteca sobre la cesión se convierte en hipoteca sobre la finca.

      En la práctica siempre se termina acudiendo a fórmulas como los préstamos puente y cosas parecida,

      Quizás una mejor comunicación entre juzgados y notarías agilizaría mucho la figura.

      Un saludo.

  15. Pregunta: En una cesión por remate que se trata de una obra no acabada, se subroga directamente la licencia de obras?

    • Es una pregunta difícil, pues las licencias si son transmisibles, con notificación al ayuntamiento. Pero no creo que sea directamente transmisible por el hecho de adquirir la finca

  16. Hola, una vez que el banco ha pasado el inmueble a su propia inmobiliaria y esta lo saca al publico, ¿existe algun procedimiento regulado legalmente para adjudicarlo a un tercero? Es que he oido hablar de que si hay un plazo de trasparencia, de que si hay mas de un interesado se subasta,de que si el pescado esta vendido previamente….pero no se nada mas y estoy interesada en un inmueble de estos. ¿Me podria aclarar todas estas dudas? Muchas gracias.

  17. Julio Torrell Rodríguez

    Buenas tardes Sr. Prados:
    Vuelvo a “abusar” de su tiempo y conocimientos.
    En una cesión de remate de un piso por parte de una Entidad Financiera es más que probable que el deudor del préstamo hipotecario -objeto del proceso de ejecución- no esté al día en los pagos relacionados con ese piso, tales como IBI, tasa de recogida de basuras, comunidad de propietarios, etc. (en el caso de un piso ya adjudicado cuya cesionaria es mi hija así ocurre).
    Tengo entendido que la Entidad Financiera es responsable de tales pagos cuando se produce una Cesión del Remate, ¿estoy en lo cierto?. Si es así, ¿hasta cuándo, hasta que se emite el Testimonio del Auto de Adjudicación?, ¿cuál es el el soporte legal que habría que citar llegado el caso?.
    Es un asunto de mucho interés en la medida en que tales recibos impagados pudieran ser reclamados al cesionario/a al cabo del tiempo.
    Gracias anticipadas y un saludo cordial

    • El banco sería responsable desde el momento que sea propietario. Si hay cesión de remate no creo que llegase a ser propietario, ni siquiera en el plazo de la cesión. Lo que debe de tener usted en cuenta es que esas deudas pendientes y que pueden llegar a afectarle limitadamente, en cuanto que tienen una preferencia crediticia (entre 1 y 4 años según el caso), deberá valorarlas para descontarlas del precio o para saber que tendrá que abonar algo más que lo pactado.

      El deudor originario sería el responsable, pero si es insolvente, me dá que sería muy difícil que se cobre con cargo a él.

      Un saludo y gracias por seguirnos otra vez

  18. Hola, tengo una pregunta sobre la cesión de remate a terceros. Hace un año adquirimos a un banco un crédito hipotecario. Ahora estamos iniciando el proceso de ejecución hipotecaria con arreglo a la ley 15/2015 de Jurisdicción voluntaria, y por tanto se va a proceder la subasta notarial. El caso es que queremos vender el remate a otra sociedad que nos lo paga con un pagaré avalado. Podemos aceptar un pagare con vencimiento a 12 meses como pago por la cesión del derecho de remate?, o debe el que adquiere pagarnos en un cheque de banco el precio acordado?.

    Gracias.

    • Ustedes pueden aceptar el pagaré, pero en principio el acreedor debe de cobrar al contado. eso si como son ustedes los acreedores, no veo problemas a hacerlo, pero creo que sería mejor deberían preguntar a quién realice la subasta.

  19. Hola. Mi pregunta se refiere a la cesión de remate en las subastas administrativas, concretamente en la Seguridad Social. Si yo adquiero una plaza de garaje en una subasta y luego cedo el remate tenemos que pagar el ITP ambos o solamente lo tiene que pagar el cesionario, es decir, el que se queda definitivamente con la plaza.

    Muchas gracias

  20. Buenas tardes,

    Deseo adquirir una vivienda que se encuentra en procedimiento de ejecución hipotecaria, el acreedor de la hipoteca es un banco y desearía comprarlo directamente a ese banco.
    Si lo realizo a través de la cesión del remate, ¿tengo que esperar a que la vivienda pase a subasta y realizar entonces la cesión del remate o se puede realizar sin subasta?
    Posteriormente, ¿tendría que esperar bastante tiempo hasta que me entregaran la posesión y las llaves?
    La casa tiene inquilinos, ¿podría echarlos pagándoles la indemnización correspondiente que figura en los contratos?
    Deseo, saber de qué manera más rápida y sencilla, puedo adquirir la vivienda, cuando todavía no se tiene fecha subasta y únicamente está en procedimiento de ejecución hipotecaria en los juzgados?

    Muchas gracias, un saludo

  21. Buenos días,
    Si compro el crédito, asumiría mucha incertidumbre, lo que quiero es comprar la vivienda y de la manera más sencilla.
    Si realizo a través de la cesión del remate, ¿tengo que esperar a que la vivienda salga a subasta? ¿Después tendría que esperar hasta que pudiera entrar en la vivienda y me entregara la llave el juzgado, con los trámites largos y complicados de los juzgados?

    Gracias,

  22. Buenas noches.

    Me gustaría comprar una vivienda y el comercial me ha dicho que es una vivienda que ha sido embargada y ya adjudicada, el comercial viene de parte de esta persona.
    Según me comentó, quiere venderla antes de tener que escriturar a su nombre, según lo que he leido seria una cesión del remate no?
    Con una cesión del remate podría contraer posibles cargas que tenga la vivienda o se supone que esta libre de ellas? Como podría comprobar esto? Estoy muy perdido..un saludo gracias

    • Si adquiere por cesión del remate, todas las cargas posteriores y no preferentes a la que se ejecuta, se extinguirían, no así las anteriores. Una contestación más fundada precisaría ver documentación, y ese blog no es el medio adecuado para ello.

      • Es lo que tiene no entender nada del tema, no se por donde empezar. Pediré una nota simple para ver las posibles cargas y consultaré con algún profesional de la zona.
        Muchas gracias por su atención.

  23. Gracias, ante todo, por la información pero en una cesión de remate a un tercero q es un Api que de forma enmascarada está utilizando el acreedor (el banco) imagino q podría ser fraude de ley y que seguramente sin la intención de registrar en el R. de la Propiedad hasta vender el inmueble, qué riesgo correría al no hacerlo? Esta práctica es muy común ahora, cabe alguna actuación en contra por parte del demandado de la ejecución hipotecaria ?

  24. Buenos dias.
    Agradezco el blog y sus comentarios para ayudar a mínimamente orientarnos. Yo estoy en una situación de intentar una cesión de remate de un banco en una subasta que quedó desierta y donde aún el secretario judicial no ha aprobado el remate a favor del banco. El banco me da una cifra y un IVA que supuestamente es un 21℅ a pagar para cedermelo. Mi duda, más allá de la cifra es por el tema impuestos. Si hay una cesión entiendo que no es una compraventa, con lo que no hay motivo de haber un IVA, sino que el único impuesto sería un itp del 10℅. En el caso de que esto fuera erróneo, si pagase ese IVA tendría adicionalmente que pagar un itp para ponerla a mi nombre, o sea doble impuesto?

    Muchas gracias por la ayuda

    • Solo pagaría una vez, es lo que decimos en la entrada y es lo interesante de la cesión del remate. Respecto del tema de si es IVA o ITP, dependerá de la naturaleza de bien. Lo más usual es que sea ITP, pero con los datos que me sea no puedo contestar. Un saludo

    • Lo siento, se me olvidó decir que es un terreno con una construcción sin acabar. Gracias

  25. Hola,

    Gracias por el blog. Relacionado con una pregunta anterior sobre impuestos (parcela urbana en cesión de remate del banco, en mi caso soy particular), al ser el rematante final particular, entiendo que está sujeto a 21% IVA (y no a ITP), ¿ es esto correcto ? ¿ alguna forma de que sea ITP para ahorrarse impuestos ?

    Si el deudor original es una empresa en quiebra, ¿ a quién se realiza el pago de ese 21% IVA ?

    Muchas gracias de nuevo,

    • Creo que usted puede acogerse a la inversión del sujeto pasivo, de modo que se repercutiría el IVA a si mismo (lo cual supone no pagarlo)

      Es sujeto pasivo la personas a cuyo favor se realicen las operaciones:
      e) Cuando se trate de las siguientes entregas de bienes inmuebles:
      – Las entregas efectuadas como consecuencia de un proceso concursal.
      – Las entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20.Uno en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.
      – Las entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre los bienes inmuebles, entendiéndose, asimismo, que se ejecuta la garantía cuando se transmite el inmueble a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada o de la obligación de extinguir la referida deuda por el adquirente.

      De todos modos vigile, esto no es un asesoramiento ni dictamen profesional. Simplemente una llamada de atención. Un saludo

  26. Buenos días,
    muy interesante su blog y su artículo. Me surge una duda que me gustaría preguntarle. Dado que solo se permite realizar la cesión del remate al ejecutante, ¿en la ejecución de procesos penales no podría contemplarse porque quien ejecuta es el Estado, no?

  27. Hola y gracias por el blog. En mi caso pertenezco a una Sociedad Cooperativa que tiene previsto adquirir un terreno edificable que está urbanizado el mes que viene. Actualmente está en cesión de remate por el banco y nosotros entramos como tercera parte para adquirirlo. Nos han comentado que una parte de la operación tributa por IVA y que otra parte está exenta de IVA, y que por lo tanto tributa por ITP. El sujeto pasivo es una empresa en quiebra. Con la información que he leído y gracias a este blog, creo que toda nuestra operación podría estar sujeta a IVA y no tener que tributar parte por ITP. Gracias de antemano.

    • A mi entender y por lo que nos dice la operación está sujeta y no exenta, si es que se trata de un solar, pero como puede ver en la contestación anterior, creo que puede haber inversión de sujeto pasivo. Vigile.

  28. Hola muchas gracias por el blog.
    Me a ayudado mucho con el blog pk estamos buscando un piso, lo k más buscamos es viviendas de bancos o por eso i muy útil su aportación.
    Voy a preguntarle sobre las viviendas k estan en juzgado i no adquiridas por el banco.
    Se puede acceder a ellas sabiendo a que banco pertenece i la dirección correcta.?
    I si fuera así podría orientarme como proceder a este caso.
    Muchas gracias de ante mano un saludo
    Por cierto soy de lleida

  29. Hola, primero gracias por el blog.
    El caso que me ocupa y que creo que es bastante frecuente, es el siguiente: Me adjudiqué mi vivienda por cesión de remate y ahora la comunidad de propietarios me requiere la deuda del anterior propietario y deudor. Le he dicho al administrador de la comunidad que esa deuda le corresponde al Banco. Mi pregunta es obviamente es que, quien tiene obligación de pagar la deuda del antiguo propietario, y por otra parte, si para reclamarme dicha deuda, previamente ha de darse por fallido el cobro al antiguo propietario.
    Espero su respuesta y muchas gracias por todo.

  30. Buenas tardes, estoy interesada en un vivienda de la cual el propietario es un banco, tengo la copia simple del registro de la propiedad , pero no lo entiendo muy bien , la vivienda iba a salir a subasta en unos meses , eso nos han informado en el propio banco , pero al interesarnos por ella , nos han dicho que nos llamaran primero y nos la enseñaran y dirán precio , de esto ya hace tres semanas , y estoy en un sin vivir , mi pregunta es … que precio pueden poner , el que viene en la copia simple ,como tasada para subasta ? O pueden incrementar el precio ? A qué gastos nos enfrentamos ? Bueno espero averme explicado bien ! Mil gracias

  31. Hola, muchas gracias por su blog, es estupendo poder entender cosas que se nos escapan por complicadas y por el hecho de no ser habituales.
    Mi situación es la siguiente: estamos interesados en adquirir un piso por cesión del remate. El piso lo hemos visto, estás libre de cargas y ha sido subastado por desacuerdo en un divorcio, el adjudicatario es el marido que ahora nos cedería el remate.
    El juzgado ha expedido diligencia de ordenación para que en 20días el ejecutante/marido ejecute la cesión del remate, previa o simultáneamente al pago del precio. Por la cesión no nos cobra, pero entiendo q debemos pagar el precio en ese momento sí o sí, verdad?
    Nosotros necesitamos hipotecar para poder pagarlo. ¿Cómo se solicita hipoteca en esta situación? Las entidades bancarias a las que hemos acudido nos dicen que desconocen el procedimiento.
    Igualmente, agradecería que me indicara si conoce a alguien que nos pudiera ayudar en la zona de Valencia.

    • La hipoteca sobre la cesión del remate, realmente no se usa, y las entidades financieras, suelen acudir a lo que llaman un préstamo puente. Por lo demás sin ver documentación como comprenderá no puedo emitir ninguna opinión.

  32. Buenos días,

    Nuestra situación es particular, existe una finca a nombre de una empresa en la cual ha sido formulada una demanda de ejecución hipotecaria por el banco. En este procedimiento se ha subastado y el único postor fue el banco por lo que se abre la vía del remate a favor de un tercero.
    A nosotros, esta oportunidad de compra nos ha llegado a través de un agente inmobiliario y mi pregunta va un poco hacia ese tema… ¿Cual sería el orden lógico y legal del proceso? porque a la suma del precio de la vivienda se nos están cargando comisiones al agente, al abogado que lleva el proceso y además al propietario (que aún está ocupando la vivienda) en concepto de “acuerdo” para que deje la casa en buenas condiciones cuando se ejecute la cesión de compra… ¿Me explico?

    • Todas esas cantidades que exceden del valor de adjudicación, tal y como explico en el artículo y debido a la tendencia de los tribunales de admitir la cesión por ese importe de la adjudicación, muy seguramente se deberá pagar dinero negro, salvo que le diesen las facturas por otros servicios. Por lo demás es un tema suyo de negociación

      • Hola de nuevo y muchas gracias por su tiempo. Hemos avanzado en el proceso y ahora nos encontramos con que NINGUN Banco (excepto el de la subasta, claro) nos acepta una hipoteca sobre esta vivienda aún existiendo un contrato que indica que quedará libre de cargas al finalizar el proceso… Esta situación nos genera 2 dudas, por un lado la de si realmente es un proceso con tanto riesgo como para que ningún banco quiera meterse (¿se nos está pasando por alto algun riesgo que debamos tener en cuenta?)… Y por otro, el cómo seguir adelante si no hay nadie que nos financie…

  33. Buenos días,

    ¿Y qué ocurriría si sobre el bien hipotecado hay una segunda hipoteca?.
    Es decir, el piso ha sido adjudicado mediante cesión de remate a un tercero que ahora lo exige como suyo una vez pagado al banco la cantidad convenida. Pero es que este mismo piso tenía una segunda hipoteca con otro banco.
    ¿ hay que seguir pagando la segunda hipoteca cuando el bien ya no es nuestro sino que se le
    ha adjudicado a otra persona?

  34. Muchas gracias por la información. Se puede ceder el remate en el caso de que el deudor de la vivienda haya iniciado recurso contra la subasta por no estar conforme con el importe del bien subastado? Puede vender en este caso el banco mientras se dirime el importe y en caso afirmativo, que riesgos tiene el cesionario del remate?

  35. Buenas tardes, yo tengo una duda, es posible que despues de la cesion de remate, de oficio se acuerde el archivo del procedimiento por clausulas abusivas en el prestamo hipotecario? Que se puede alegar contra dicha resolucion? Muchas gracias

  36. Buenas tardes, tengo una duda de la cúal no encuentro información al respecto. Este lunes pasado hubo la primera subasta de mi piso, quedó desierta, pero el banco ha solicitado ceder el remate a terceros. Mi pregunta es la siguiente: Mi ex marido habiendo dejado de pagar la hipoteca (cobrando más de 60000e en el año 2012) y yo teniendo uso de la vivienda por tiempo indefinido y cobrando una pensión compensatoria de 500e, ¿él podría comprar la vivienda o su jefe que fué el constructor? Y si fuera ilegal que medidas podría tomar yo. Muchas gracias por su valioso tiempo. Un saludo

    • no puedo contestarle sin ver ningún tipo de documentación.

      • Buenos días Sr. Prados. No pensé que ud. necesitara ninguna documentación al respecto. Tan sólo era una cuestión de un Si o un No. Quizás me extendí al exponenerle mi duda. Si fuera tan amable de responderme se lo agradecería enormemente. La pregunta si me lo permite de nuevo sería: ¿ Una persona que ha perdido su casa y se ha subastado (desierta), podría negociar un precio con el mismo banco para comprársela de nuevo ? Muchas gracias.

        • Poder puede hacerlo, no me cabe duda. Pero en el mundo jurídico las cosas suelen ser más complejas como para responder con un si o un no. Normalmente hay muchos más condicionantes.

  37. Buenas tardes, lo primero felicitarle por su labor desinteresada de divulgación.

    Tal y como apuntaba en la entrada, para la cesión del remate se puede negociar con el banco el importe del mismo, y en este caso se ha llegado a un precio inferior (supongamos 300.000 €) al valor despachado para la ejecución (400.000 €). Por tanto como no hay transmisión para el banco sino que el bien pasa directamente a nosotros y por el inmueble pagamos los 300.000 € al banco, la pregunta es si la base imponible de dicha compra, y por la cual se girarán los impuestos indirectos que sean, son los 300.000 € pagado por la cesión del remate o los 400.000 € del valor de la ejecución?. Entiendo que serían los 300.000 € por lo que se menciona en la citada RDGRN de 19 de octubre de 2017, no?

    Muchas gracias de antemano

  38. Leonardo Lopez Recio

    Buenos días,

    En el caso que sea unos bienes procedentes de administración concursal en subasta. Y el juzgado haya dictado adjudicatario con todos los pagos y demás a falta de la expedición del testimonio por parte del mercantil.

    Como es posible que el bien pase a terceros en el proceso de subasta y ni ejecutante postor y demás no reciban comunicación. Ahora llama el administrador diciendo que el bien no puede ser adjudicado cuando es del banco aunque es cierto que el juzgado no se ha manifestadoptado.

    Un saludo

  39. Buenas tardes,

    Muchísimas gracias por esta labor divulgativa, está perfectamente explicado a pesar de la complejidad del asunto.
    La cuestión que yo le querría plantear sería la siguiente: ¿El precio de adjudicación previo a la cesión de remate puede ser inferior al 50% del valor de tasación? Una vez adjudicado ¿Podría haber sobrante para otros acreedores del primer propietario?

    • Hay unos mínimos de adjudicación, sobre el valor de tasación, según sea o no vivienda habitual. Si hubiere sobrante después de pagada la deuda corresponde a los titulares de cargas posteriores

  40. Hola, Buenas noches. Estoy interesado en una vivienda que fue subastada y aun no adjudicada(esperando auto del juez). La subasta tenia 3 lotes independientes. 2 de ellos se corresponden a dicha vivienda (casa mas garaje),el tercero no lo quiero. El acreedor no es un banco, sino una empresa. La vivienda tuvo una puja X.
    El garaje no tuvo ninguna. Me indican un precio por ambas, superior a su adjudicación, indicandome que tendria que hacer una cesion de remate. Querria saber como asegurarme de las cargas de dichos inmuebles y que temdria que pagar yo, aparte del dinero del acuerdo claro. En cuanto a los impuestos, ¿que sería un 8% del valor de adjudicación?.

    Saludos y gracias.

    • Me resulta muy difícil contestar sin ver documentación, En principio todas las cargas posteriores a la que se ejecuta, quedarán extinguidas, no así las anteriores por ello debe de comprobar el rango de la carga ejecutada. El impuesto será el ordinario de la comunidad autónoma correspondiente.

      Un saludo y gracias por seguirnos. Le informo que en breve estaré en la Comunidad de Madrid, por si pudiese interesarle.

      • Muchas gracias por su respuesta. Mi comunidad es Andalucía, lo del impuesto me referia si el % es sobre el valor Acordado, sobre el valor adjudicado o sobre el valor de tasación?

  41. Antes de nada gracias por esta pagina que aclara muchas dudas, te expongo la mia si una subasta por impago de la hipoteca de una vivienda no habitual el valor de subasta es de 220.000 la deuda es de 77.000 y no hay ningún postor, según el articulo 671 de la LEC se la podrá adjudicar el banco por el 50% o por el total de la deuda, según esta interpretación se la podrá adjudicar por 77.000 que es el total de la deuda, o como mínimo tiene que ser el 50%.
    Un saludo y muchas gracias

    • Ha habido una reciente resolución de la DGRN 23 de marzo de 2018, que ha señalado que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

      • Muchas gracias, era por hablar con el banco acreedor y pedir la cesion del remate, pero si es asi es inviable porque el 50% del valor de subasta es mucho mas elevado que el precio de mercado de esa vivienda pues el valor que han usado es el valor de subasta en la escritura de compra que es del año 2008 y el precio esta super hinchado, el precio de tasacion a dia de hoy es la tercera parte del valor de subasta.
        Un saludo

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