Oops! It appears that you have disabled your Javascript. In order for you to see this page as it is meant to appear, we ask that you please re-enable your Javascript!

GESTION DE DOCUMENTOS Y GESTORÍAS BANCARIAS

Recojo el guante que había lanzado Justito el notario, en el blog “notariabierta”, que puede consultarse aquí, y que el mismo se había contestado en su blog particular, que puede consultarse aquí.

No lo voy a negar que se trata de un tema, éste de las gestorías bancarias y los macro-notarios,   que puede resultar espinoso y muy susceptible a herir sensibilidades.

Pero lo primero que me gustaría destacar es que no pretendo atribuirme ninguna superioridad moral frente a nadie, como así se le atribuyó a Justito y en general a todos aquellos que opinamos por la redes sociales, en una de los comentarios a su entrada. Pero tampoco veo mal que si hay quien considera que existen malas prácticas, en cualquier ámbito, que lo diga, pues ocultar las cosas no nos lleva a ningún sitio.

¿Qué es la gestión?

Entrando en materia, habría que describir  que eso de la “gestión”. Cuando estamos en el ámbito notarial, se viene a llamar gestión, el proceso posterior a la firma de una escritura, que conlleva la liquidación fiscal de los impuestos devengados, y su inscripción en los Registro de la Propiedad, Mercantiles, o en algún registro administrativo, como puede ser el de cooperativas…

Debe de quedar claro que no todas las escrituras se gestionan, y así creo que se pueden señalar cuatro bloques:

a.- Escrituras que ni devengan impuestos ni se inscriben en ningún registro público, como sería el caso de los testamentos  o los poderes dados por particulares.

b.- Escrituras que devengan impuestos, pero que no se inscriben en ningún registro público, como sería el caso de una donación de dinero, o de una  herencia en que el caudal relicto  esté constituido solo por dinero. En este caso la gestión es solo fiscal.

c.- Escrituras que no devengan impuestos, pero que se inscriben en algún registro público, como sería el caso de un nombramiento de administrador, o una cancelación de hipoteca. En este caso la gestión solo conlleva acudir al Registro correspondiente, al menos en Catalunya en el caso de los documentos no sujetos a impuestos, que se inscriben en el registro mercantil, y en ocasiones  hacer una liquidación fiscal de cuota 0 euros.

d.- Y finalmente las escrituras que devengan impuestos y se inscriben en algún registro público, como sería el caso de las compraventa de viviendas o los préstamos hipotecarios.

En el apartado señalado bajo la letra a) no hay trámite posterior a la escritura, y por tanto no hay gestión; en los apartados b) y c) la gestión es más reducida; y en el caso del apartado d) la gestión puede ser más o menos intensa, según que incluya solo el aspecto fiscal o también los trámites con los registro.

La gestión no es simplemente llevar las escrituras al registro como suele creer mucha gente.

Supone un trabajo técnico que implica:

a.- saber la calificación fiscal del acto o actos contenidos en las escrituras;

b.- liquidar correctamente los modelos fiscales (muy sencillo en algunos casos y muy complejo en otros);

c.-  presentar las escrituras en las oficinas liquidadoras con la documentación complementaria, por ejemplo que justifique una bonificación fiscal;

d.- recogerlas con la justificación de haber cumplido los requisitos fiscales;

e.-  presentarla en el Registro de la Propiedad;

f.- y saber finamente interpretar la calificación del registrador, y si en toda la literatura que llevan, hay algo relevante, que deba de tenerse en cuenta para ser subsanado y sobre todo la forma de hacerlo.

Digo esto último, porque con bastante frecuencia, llegan personas a la Notaría, con una calificación de un registro, que impide su inscripción, consistente en “falta presentar el testamento. Artículo 14 LH”, y que solo se subsana presentando el testamento que el señor tiene en la propia carpeta que lleva.

La provisión de fondos

Gestionar un documento implica en la mayoría de las ocasiones pedir un dinero por anticipado, para pagar gastos, bien de impuestos o las facturas de los registradores y del propio notario.

Pero lo recalco, el importe de la provisión de fondos no es la retribución de notario, como desgraciadamente mucha gente piensa.

A nivel de anécdota hace unos años una persona vino muy mal encarada a la Notaría, quejándose de que le habíamos cobrado por su hipoteca la cantidad de 12.000 euros. Es cierto que la liquidación de la provisión de fondos que le hizo la gestoría del banco,   generaba cierta confusión, pero tuvimos que explicarle que de los 12.000 euros pagados, solo 400 euros eran la factura de la notaría.

La gestión telemática

Muchas de las actuaciones que implica la gestión de un documento notarial se puede realizar,  en forma telemática, a través de las plataformas notariales, o a través de las que tienen habilitadas al público en general las Comunidades Autónomas.

Dicho esto, hay que señalar que es un sistema, el telemático, que no sirve para todos los documentos (no es viable en herencias), y no termina de cuajar cuando se devengan impuestos de cierta cuantía, pues exige tener fondos para pagarlos casi  en el mismo día de la firma, para poder mandar la escritura liquidada al registro.

Cada vez se pide más la gestión telemática en materia de societaria, precisamente porque no hay impuestos en muchos casos, como son las constituciones de sociedades, ampliaciones de capital, actos sin cuantía, fusiones, escisiones…quedando como actos claramente sujetos a impuesto las reducciones de capital y las liquidaciones de sociedades cuando hay restituciones a los socios.

¿A quién corresponde la gestión?

No hay ninguna norma. Pero teniendo en cuenta que el más interesado en cumplir los requisitos fiscales, para no incurrir en sanciones, y tener la garantía adicional de la inscripción, es el adquirente del derecho (el comprador, el heredero, el banco acreedor…), será él a quién corresponde decidir si los trámites de gestión los realiza él mismo o los encarga a un tercero, que puede ser la propia notaría o un gestor o abogado de su confianza.

Los notarios como gestores de su propia documentación.

Los notarios pueden gestionar los documentos autorizados en su despacho, y de hecho es una práctica muy enraizada, sobre todo en las notarías rurales. Sin embargo,  no tienen obligación de asumir la gestión de ningún documento. Si deciden hacerlo, lo pueden llevar a cabo a través de su propio personal  o pueden acudir a terceros que le auxilien en la labor.

Personalmente, me gusta llevar la gestión, pero no por el aspecto monetario, sino por el aspecto formativo para el personal del despacho. Después de ya unos cuantos años trabajando, me supone una enorme alegría, saber que mis oficiales, resuelven muchas dudas, sobre la forma de articular fiscalmente las operaciones o sobre trámites registrales, de forma muy satisfactoria, incluso a otros profesionales.

Las gestorías de los bancos

Los bancos al conceder préstamos hipotecarios adquieren un derecho sobre bienes inmuebles, que por un lado devenga el impuesto de Acto Jurídico Documentado, y por otro lado debe de inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Por los argumentos que hemos señalado más arriba, los bancos son quienes deben decidir quién gestiona los documentos en virtud de los cuales adquieren derechos, así como los complementarios para su inscripción. El caso más claro es la venta con hipoteca; cómo esta última solo se puede inscribir inscribiendo la compraventa, lo adecuado es que gestione ambos documentos.

Pero los bancos solo pueden exigir la gestión de los documentos por los cuales adquieren derechos, pero no de  aquellos, por los que se extinguen derechos a su favor, como es el caso de las cancelaciones de hipoteca, ni de aquellos  por lo que  transmiten derechos, como es el caso de las compraventas de bienes adjudicados por subasta.

A pesar de ello, y estando más que confirmado, que se trata de una práctica no ajustada a derecho, siguen intentando, buscar el modo, de gestionar la cancelación de sus hipotecas, a través de sus gestorías y de determinados notarios llamados macro-notarios, en argot notarial.

Para más información sobre esta materia pueden pinchar aquí, o aquí. siendo especialmente relevante la cantidad de preguntas que se plantean sobre la materia.

Las nuevas funciones de las gestorías bancarias

Las gestorías bancarias, que hasta hace unos años, únicamente desempeñaban el papel recoger las escrituras de las notarías, pagar los impuestos y presentarlas en los registros, en la actualidad van ampliando su labor a prestar un servicio de firma a los bancos, sustituyendo a los clásicos apoderados bancarios.

Seguro que los Bancos tienen sus motivos para hacerlo, pero lo que se produce en la realidad que a la firma sigue viniendo el director de la oficina bancaria, y también el empleado de la gestoría, por lo que alegar motivos de eficiencia me parece un poco descabellado.

Además se produce, con bastante frecuencia, disparidad de criterios entre el empleado de la gestoría y el director de oficina, sobre aspectos importantes de la operación, como es el caso de las vinculaciones bancarias para acceder a los tipos de interés más ventajosos, que causa bastante perplejidad.

En Lleida a 18 de julio de 2016.

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.plugin cookies

ACEPTAR
Aviso de cookies