LOS ERRORES EN LAS ESCRITURAS

Los errores son humanos. Todos nos podemos equivocar, lo hacemos todos los días, y a pesar de haberlo hecho y siendo real nuestro propósito de enmienda, lo volvemos a hacer, siendo así el hombre el único animal que tropieza dos veces en la misma piedra.

En las escrituras públicas también hay errores:

a.- El error puede proceder de la actuación  Notario, si bien no tantas veces como la gente suele creer.

b.- En otras ocasiones el error resulta de los datos que se le ofrecen al Notario para confeccionar las escrituras.

c.- Y en puede haber  errores que resulten de la negociaciones de las partes, y de que el documento no se ajuste a lo realmente querido.

El error es subsanable

Lo que debemos de tener en cuenta que el error siempre es subsanable, salvo en aquellos casos en que el error genera la nulidad del contrato.

a.- Los errores del Notario.

Como el Notario, por si o a través de sus empleados, redacta la escritura también es responsable de la corrección de su redacción.

Dos puntos básicos diría de la actuación del Notario en la redacción de las escrituras.

Las escrituras deben de  ser comprensibles

Desde un punto de vista meramente formal, el documento debe de ser comprensible, y así con arreglo al artículo 148 RN,  en la redacción de las escrituras debe usarse un estilo claro, puro, preciso, sin frases ni término alguno oscuros ni ambiguos, y observando, de acuerdo con la Ley, como reglas imprescindibles, la verdad en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma.

Las escrituras deben ser conformes a la voluntad común de los otorgantes

Más importante que esa corrección formal es que el documento debe ser conforme a la voluntad común de los otorgantes, y así con arreglo al artículo 147 RN, el Notario debe indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico, e informará a aquéllos del valor y alcance de su redacción, de conformidad con el artículo 17 bis de la Ley del Notariado.

Toda esta parrafada es la redacción en términos legales, de que las personas que vienen a la Notaría no son expertas en derecho, y que la función del Notario es traducir a un lenguaje jurídico, su voluntad, intenciones y anhelos. Recuerdo que hace muchos años, ante la pregunta que me hicieron de que hace un Notario, la mejor contestación que se me ocurrió en aquel momento fue la de decir, que nos dedicábamos a dar forma jurídica a las ocurrencias de la gente.

La redacción con arreglo a minuta.

En los últimos tiempos es frecuente que ciertos  documentos sean redactados, no directamente por el Notario, si no con arreglo a la minuta de una de las partes otorgantes, como es el caso de los Bancos y sus sociedades inmobiliarias. En tales casos, el Notario deberá consignar,  que el documento ha sido redactado conforme a minuta y si le constare, la parte de quien procede ésta y si la misma obedece a condiciones generales de su contratación.

La realidad nos pone de manifiesto que la enorme diferencia de calidad existente entre el documento que sale exclusivamente de la Notaría, y de aquel que proviene de asesorías jurídicas, que como todo en la vida las hay muy buenas y las hay muy malas. Yo como notario, aprendo o procuro aprender de todas las personas, y disfruto cuando la documentación que me aportan es de calidad, pues ello redunda en beneficio de mío y de todos, en términos de coste y rapidez. Pero, desgraciadamente hay más casos en que los otorgamientos con arreglo a minuta, dejan mucho que desear, y no porque sean ilegales o abusivos, simplemente son farragosos, y totalmente alejados de las ideas de Gracián, que tanto me repetían en el Colegio, de que “lo bueno si breve dos veces bueno.”

b.- Los errores en los datos que se proporcionan al Notario.

No voy a negar que estos errores son mucho  más frecuentes que lo deseable,  debido al inmenso número de datos que la ley nos obliga a consignar en las escrituras. En la mayoría de las ocasiones la responsabilidad del notario es muy escasa, pero la gente una vez constado el error, suele aparecer diciendo que la notaría se ha equivocado. Dentro de los consejos que me dieron al iniciar mi andadura profesional, fue “…y recuerda que la culpa siempre la tiene el Notario.”

Seguro que todos los notarios tenemos experiencias de que el documento de identidad del apoderado está equivocado, que nos han facilitado mal el CNAE de alguna sociedad, de que se ha consignado mal algún dato de domicilio, de estado civil, o en casos más graves que se ha vendido una finca por otra.

La única forma de evitar estos errores es siendo muy detenido en la comprobación de aquellos datos que por experiencia pueden generar los errores, pero en la realidad ni por esas se evitan.

Lo importante es recordar que esos errores con la conformidad de todo el mundo se pueden rectificar.

c.- Los errores de las partes.

Realmente al iniciar esta entrada pensaba en escribir solamente de este tipo de errores, los de las partes, que me servirían para comentar la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 2016.

Esta sentencia plantea un caso muy frecuente que se produce en la venta de lo que ahora se llaman activos inmobiliarios, y que son los errores en el objeto mismo de la compraventa o de sus circunstancias, y que derivan de la gestión de tales inmuebles.

En las escrituras de venta de pisos de los bancos resulta muy repetido  que nadie  sepa la situación del estado de gastos de comunidad, o si está al corriente de los recibos de luz y agua o si realmente tiene contadores. Es cierto que luego todos esos gastos se pagan con cargo al precio de venta, pero los compradores se quedan con una cara, por decirlo finamente de cierta perplejidad, al comprobar que no hay nadie responsable que pueda dar información fiable de aspectos importantes de una compraventa, que para ellos es de mucho valor, y que ante la solicitud de cambiar la más mínima coma de la escritura, se les contesta “no estoy autorizado”.

Los hechos que declara probados la referida son mucho más graves, pues se trata de un caso en que un Banco antes de otorgar una escritura de compraventa, informa al comprador de las fincas que va a comprar, se le exhibe un plano catastral y se le permite visitar esas fincas, pero una vez firmada la escritura resulta que las  parcelas compradas y pagadas e identificadas en el Registro de la Propiedad no se corresponden a las parcelas que le habían enseñado.

La sentencia finalmente da la razón al comprador considerando que había un error obstativo frente a la alegación del banco vendedor de que lo que había era un error vicio.

La diferencia entre error obstativo y error vicio.

En el error obstativo lo que sucede es que existe una divergencia entre la voluntad declarada y la voluntad real. Es decir, para explicarlo claramente si yo firmo una escritura pensando que compro una finca, y resulta que la finca es otra, realmente el contrato no existe. Este es el planteamiento de la sentencia.

En el error vicio, por el contrario, lo que se produce es que el comprador cree que la finca tiene unas características distintas de las que tiene en realidad, y ese error no ha podido ser detectado con una diligencia media. No estamos hablando, de que se pueda anular una compraventa porque no cabe la nevera, pues comprobar estos hechos es responsabilidad del comprador, sino de errores de importancia, por constituir el motivo de celebrar el contrato.   Ejemplo de error vicio sería creer la finca tiene unas características constructivas, que no tiene en realidad, y que pueden ocasionar su inmediata demolición.

La consecuencia de la distinción entre los dos tipos de error está en que el error vicio, constituye causa de anulabilidad del contrato, cuya acción está sujeta a un plazo de caducidad de 4 años (artículo 1300.1 CC), mientras que el error obstativo determina que el contrato es inexistente por falta de uno de sus requisitos fundamentales, como es el consentimiento, además del objeto y la causa, y la acción con la que pretenda su impugnación no está sujeta a plazo.

En Lleida a 7 de marzo de 2016.

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