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REMEDIOS CONTRA LOS VECINOS MOROSOS

pisos

La mayoría de los  españoles  vive en edificios de pisos, que jurídicamente se llaman edificios divididos en propiedad horizontal, y que se caracterizan por la coexistencia junto con la propiedad individual de cada piso, de la copropiedad de una serie de elementos, que usan todos los propietarios, y que se llaman elementos comunes, porque son necesarios para todos.

Por poner un ejemplo, si no hubiese portal o escaleras comunes o ascensor, sería imposible que el propietario del piso cuarto pudiese acceder a su vivienda, y disfrutar de la propiedad exclusiva que sobre el mismo tiene.

Los elementos comunes del edificio generan unos gastos de mantenimiento, que deben de ser satisfechos por los distintos propietarios del edificio en función a su cuota en la comunidad de propietarios. Esa cuota figura en la escritura de cada piso normalmente después de la descripción de los linderos de la finca.

Cuando hay que cobrar todos estamos muy dispuestos a movilizarnos, pero en cambio nos mostramos perezosos cuando hay que pagar, y más cuando el beneficio que recibimos del pago, no es de carácter directo.

Por eso, la morosidad en las comunidades de propietarios es bastante frecuente, siendo por otro lado una cuestión bastante desagradable. Para paliar o reducir la  morosidad existen algunos remedios previstos en la ley, como son:

a) la obligación de contribuir al fondo de reserva;

b) la obligación de hacer constar en las escrituras de venta de pisos las cantidades debidas por los vendedores;

c) la afección de los pisos vendidos al pago de los gastos de la comunidad de propietarios;

d) y la suspensión del derecho de voto de los propietarios morosos.

No vamos a referir, especialmente a los apartados segundo y tercero, pues son los que tiene mayor transcendencia notarial, haciendo especial referencia al derecho catalán, como suele ser habitual en este blog.

a) La obligación de contribuir al fondo de reserva.

La normativa es muy similar tanto en la Ley de Propiedad Horizontal como en el Código Civil de Catalunya,

Artículo 9 de la Ley de Propiedad HorizontalSon obligaciones de cada propietario:f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales

Artículo 553-6  Código Civil de Catalunya. En el presupuesto de la comunidad debe figurar una cantidad no inferior al 5 % de los gastos comunes destinada a la constitución de un fondo de reserva. La titularidad del fondo de reserva es de todos los propietarios y el fondo queda afectado a la comunidad sin que ningún propietario tenga derecho a reclamar su devolución en el momento de la enajenación del elemento privativo. El fondo de reserva debe figurar en contabilidad separada y debe depositarse en una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad. Los administradores solo pueden disponer de él, con la autorización de la presidencia, para atender gastos de la comunidad imprevistos de carácter urgente o, con la autorización de la junta de propietarios, para hacer frente a las obras extraordinarias de conservación, reparación, rehabilitación, instalación de nuevos servicios comunes y seguridad, así como para las que sean exigibles de acuerdo con las normativas especiales. Los remanentes del fondo de reserva de cada año se acumulan en el fondo del año siguiente.

Los que se pretende con el fondo de reserva es que no haya que pedir ninguna derrama a los propietarios, para atender los gastos imprevistos, (con la precisión de los mismos que establece cada normativa), de suerte que para lo esencial siempre haya fondos de los que ir tirando

b) La obligación de hacer constar en los instrumentos de transmisión las cantidades debidas a la comunidad de propietarios.

Esta materia viene recogida en el artículo 553-5.2 CCCat y en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que no tienen grandes diferencias, después de la reforma del CCCat por la ley 5/2015 de 13 de mayo.

Artículo 553-5.2 CCCat.- Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas. El certificado a que se refiere el apartado 2 no requiere el visto bueno de la presidencia si la administración de la comunidad la lleva un profesional que ejerce la secretaría.

Artículo 9.1 e) LPH.- En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

¿En qué instrumentos debe de hacerse constar?

En todo tipo de instrumento público, es decir en los documentos notariales, judiciales y administrativos. Lo que sucede es que como los documentos judiciales y/o administrativos, lo que recogen son transmisiones forzosas difícilmente podrá cumplirse esta obligación, cuestiones que termina realizando el propio adquirente, bien por acta notarial o en ocasiones con una instancia con firma legitimada.

Por ello, la normativa a pesar de su generalidad, está pensando fundamentalmente en escrituras públicas.

También quedan exceptuados los documentos privados, aunque en estos también es conveniente hacerlo constar, o al menos determinar la obligación de estar al corriente en el momento de la firma de la escritura.

¿En qué clase de actos debe de hacerse constar?

En cualquier acto de transmisión, bien sea oneroso, como la compraventa, permuta, dación en pago, aportación de inmuebles a sociedades o gratuito, como las donaciones.

Realmente quedan exceptuados las transmisiones vía hereditaria, donde el transmitente (la persona que ha fallecido) difícilmente podrá manifestar nada, sin perjuicio de que la deuda debe de tenerse en cuenta en la valoración de la herencia; y las tan frecuentes hoy en día disoluciones de comunidad, con adjudicación del inmueble a uno de los comuneros, que como ya era dueño, no hay necesidad de su protección.

¿A qué objetos se refiere?

La ley de propiedad horizontal habla de vivienda o local, pero no por ello debe de excluirse la declaración en las ventas de plazas de garaje o trasteros. Por ello, podemos considerar mas técnica la legislación catalana, que habla de elementos privativos.

¿Cuál es el alcance de la obligación?

El transmitente deberá declarar estar al corriente de pago de los gastos de la comunidad de propietarios o declarar los que tiene pendientes.

Esta declaración deberá ir acompañada o refrendada por el administrador y/o presidente de de la comunidad de propietarios, regulándose los destalles de la misma,  de forma parecida en ambas legislaciones.

Actualmente, a través de los sistemas notariales de información, existen convenio con diversos colegios de administradores de fincas, para poder obtener estos certificados directamente desde la notaría.

¿ Se puede otorgar la escritura si hay deudas pendientes de comunidad de propietarios?

Lo normal será descontar esas deudas pendientes del precio de venta y que sea el adquirente el que los liquide.

¿Se puede otorgar la escritura sin el certificado del administrador?

Sí, pero será necesario que el adquirente renuncie a la misma, lo cual es más frecuente de lo que se puede imaginar, especialmente cuando no hay administradores de fincas colegiados.

Por otro lado, aún cuando se hubiere hecho la escritura sin constar la renuncia a la certificación del administrador, la DGRyN ha declarado que tales escrituras son inscribibles, por el argumento de que el requisito que establece la ley no afecta a la validez de la compraventa.

c) La afección de los pisos vendidos al pago de los gastos de la comunidad de propietarios.

El obligado al pago de los gastos de comunidad de propietarios es el dueño de la finca en el momento en que se devengan los gastos, aunque haya adquirido en documento privado, o aunque no hay inscrito su escritura en el Registro de la Propiedad; y deja ser obligado desde el momento en que transmite el piso o local.

En esta materia se dan casos conflictivos con mucha frecuencia. Así en caso de pisos en situación de usufructo o de derecho de habitación  y nuda propiedad, la obligación de pago corresponde al nudo propietario, al menos es criterio de reiteradas sentencias. De forma similar deben de resolver los casos de derechos de uso de viviendas, adjudicadas al cónyuge no propietario en los procedimientos de divorcio.

En cualquier caso, el adquirente en la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 9.1 i)) y el transmitente en el Código Civil de Catalunya ( Artículo 553-37 CCCat)   deben de comunicar su adquisición y/o transmisión a la secretaria de la administración y fijar un domicilio para notificaciones.

Mientras no lo comuniquen responderán solidariamente de las deudas con la comunidad  que se originen desde la transmisión, sin perjuicio de que luego se reclamen entre ellos, quién debe de pagar los gastos, pero sin que estas disputas afecten a la comunidad.

El plazo de prescripción de las deudas por razón de la comunidad de propietarios en el caso del derecho de Catalunya es de 10 años, ex 121-10 CCCat, o al menos es una interpretación razonable, pues al no estar tratado específicamente, se aplica la norma residual. En el ámbito del derecho común creo que como consecuencia de la reforma del Código Civil   por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, el plazo será de cinco años, no habiendo lugar a la discusión anterior si se aplicaba el plazo de 5 años correspondiente a las acciones para exigir el cumplimiento de otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves o el de las acciones personales  sin plazo de 15 años. Como consecuencia de esta reforma los dos plazos son iguales.

Artículo 1964 2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación.

Como garantía de que los gastos van a poder ser cobrados por la comunidad de propietarios, existe lo que se llama una afección real del piso o elemento transmitido al pago de ellos, que en el Código Civil de Catalunya abarca la parte vencida de la anualidad corriente y las cuatro anteriores, mientras que en la ley de propiedad horizontal se extiende, solo a las tres anteriores

La afección actúa a modo de hipoteca tácita,

d)  la suspensión del derecho de voto de los propietarios morosos

Artículo 553-24 CCCat 

Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente

Artículo 15 LPH 

Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.

e) El procedimiento de reclamación de las deudas

A pesar de las obligaciones que tienen los propietarios de pagar las cuotas de la comunidad de propietarios, el hecho de que no se haga es muy frecuente. Especialmente en esta época, los mayores morosos son los bancos, que solo pagan, cuando venden los pisos, lo cual en términos económicos quieren decir que se financian a corto, con cargo a los otros copropietarios.

En caso de falta de paga el cobro de estas deudas se puede exigir por la comunidad de propietarios con arreglo al siguiente esquema, que se encuentra regulado en el artículo 21 LPH

1.- Acuerdo de Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios y el ejercicio de las actuaciones judiciales.

2.- Notificación de la cantidad adeudada al propietario moroso.

3.- Presentación de demanda, a través del cauce del procedimiento monitorio, con la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos anteriormente señalados.

No se precisa abogado ni procurador, si bien puede ser muy recomendable.

La Legislación catalana no trata el procedimiento, por ser cuestión procesal, pero de seguirse las misma reglas.

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