Contratar una hipoteca es un proceso complejo. Hay normas jurídicas diversas, financieras, administrativas, fiscales, civiles, procesales… de no siempre fácil comprensión, e intervienen una pluralidad de personas tales como, bancos, tasadores, gestorías, notarios, registradores… que puede ocasionar al sufrido deudor bastante confusión.
Los primero que se debe tener en cuenta es si constituimos una hipoteca, en ningún caso el piso es del banco hasta que se pague toda ella.
Pero para centrar bien la cuestión, anticipamos que nos vamos a referir, únicamente a préstamos bancarios con hipoteca sobre la vivienda habitual del deudor. Los otros préstamos hipotecarios pueden tener algunas especialidades, que afectan tanto a su constitución, como a la ejecución en caso de impago, pero de los que no vamos a tratar.
1.- ¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es una garantía que damos al banco a cambio de prestarnos dinero. Mediante la hipoteca, en caso de impago, el banco puede promover la venta (ante juez o notario) de la finca, en las condiciones pactadas, para cobrarse con el importe obtenido, la cantidad que se le debe.
Creo que se entiende mejor el concepto de hipoteca si decimos que es como consentir un embargo sobre la finca,
Debemos destacar dos cuestiones:
a.- El banco no tiene derecho a quedarse directamente con la vivienda, en caso de falta de pago de la deuda, aunque a veces esto puede llegar a suceder, en caso de que no se encuentren compradores (postores), y dentro de ciertos límites (60% del valor de tasación).
b.- Y por otro lado, en caso de falta de pago, el deudor no puede exigir al Banco que se quede con la finca y que le libere de la deuda. No hay una dación en pago obligatoria, que si bien puede pactarse, no es muy frecuente.
Ello supone que al contratar una hipoteca, por regla general, en caso de falta de pago, también respondemos con el resto de nuestros bienes, que podrían llegar a ser embargados, con ciertos límites.
2.- La hipoteca es un contrato.
Una de las partes (el banco) da dinero y la otra parte (el deudor) se obliga a devolverlo en determinadas condiciones, y concede una vivienda en garantía del pago, como hemos señalado, en el apartado 1.
Al ser un contrato, supone que la hipoteca se puede de negociar.
Una de las lecciones que hemos aprendido de esta crisis ha sido desterrar la costumbre de pedir un préstamo hipotecario al director del banco que “conocemos” o al que “conocen” nuestros allegados y aceptar sin más las condiciones ofrecidas.
Debemos analizar esas condiciones y compararlas con las condiciones de otras entidades y elegir la hipoteca que mejor se adapte a nuestras necesidades.
Sea cual sea la hipoteca que contratemos es conveniente que el importe del préstamo no supere el 80% del valor de tasación de la finca y que las cantidades a pagar no superen el 30% o 40% de nuestros ingresos netos.
Evidentemente puede haber muchas variables en cada persona, pero en la mayoría de los casos, fuera de esos límites, la hipoteca tiene mucho riesgo.
3.- ¿Qué debo de negociar con el Banco?
Los contratos de hipoteca son muy extensos. Pero el caudal de información que contienen puede tener el efecto contrario, y constituirse en documentos oscuros.
En un ejercicio de síntesis los cuatro aspectos básicos de negociación con el banco son los siguientes:
3.1.- El importe del préstamo. Es decir la cantidad que nos dejan, que vendrá determinada por el valor de la vivienda que deseamos adquirir, la cual debe de estar dentro de nuestras posibilidades y nuestras necesidades.
No es conveniente financiar el 100% del valor de la vivienda, ni más del 80% del valor de tasación.
Lo que hemos dicho puede parecer una obviedad, pero debemos recordar que en otras épocas no muy lejanas algunos bancos daban más dinero que el necesario para la compra de la vivienda.
3.2.- El plazo de amortización. Es decir durante cuánto tiempo nos vamos a obligar con el banco y vamos a tener que pagar la “letra”, que aunque lo habitual es que sea mensual, puede pactarse otro sistema.
Debemos recordar que a mayor plazo, menor es la cuota mensual, pero mayor es el coste global de la operación. En cualquier caso más de 30 años no es nada aconsejable.
Pongamos un ejemplo: Préstamo de 150.000 euros al 3%:
PLAZO DE 20 AÑOS
Cuota mensual.- 831,90 euros
Coste global de intereses.- 49,655.14Euros.
De este modo lo que pagaremos es 199,655.14euros
PLAZO DE 30 AÑOS :
Cuota mensual.- 632.41 euros
Coste global de intereses.- 77,666.18 Euros.
De este modo lo que pagaremos es 227,666.18 euros
PLAZO DE 40 AÑOS.
Cuota mensual.- 536,98 euros
Coste global de intereses.- 107,748.78.
De este modo lo que pagaremos es 257,748.78 euros
3-3.- El tipo de interés.- Lo que le vamos a pagar al Banco porque nos deje el dinero. Si quiero recalcar que el tipo de interés depende de tres factores, lo que le cuesta al Banco el dinero, la remuneración que pretende obtener y de la prima de riesgo.
No siendo igual el riesgo que el Banco asume con cada cliente, por ello, no puede ser igual para cada persona el tipo de interés.
Las ofertas globales que hacen los bancos parten del cumplimiento de ciertos requisitos, es decir, consideran que todos los clientes que pueden acceder a la oferta tienen un nivel de riesgo similar, determinado en función de sus ingresos y porcentaje del préstamo en función del valor de tasación de la vivienda.
El tipo puede ser fijo o variable y debemos recordar que la clausula suelo no es ilegal.
3.4.- Las comisiones.
Son otras cantidades distintas de los intereses, que los bancos cobran por la prestación de servicios. Las más habituales son: apertura, cancelación anticipada o desistimiento, subrogación de deudor, subrogación de acreedor, a compensación por tipo de interés y la comisión de modificación de condiciones.
De todos modos todo el tema de las comisiones bancarias en materia de prestamos hipotecarios parece que puede ser objeto de una notable revisión, para dotar mayor transparencia a la contratación, como puede comprobarse en este enlace.
3.5.- Las compensaciones o vinculaciones
Son servicios que deben de contratarse con el banco para acceder a un tipo de interés. Debe vigilarse mucho, pues puede ser más barato pagar más interés que tener vinculaciones. Etas vinculaciones se caracterizan por una notable opacidad de su coste. Para más información de esta materia me remito a esta entrada de mi blog.
4.- ¿Cómo sé que una hipoteca es mejor que otra?. EL TAE
¿Qué es más interesante? ¿Un préstamo a un 2% de interés o un préstamo a un 3%?., Parece más ventajoso el de menor interés, ya que se supone saldrá más barato, pero no siempre es así, porque el tipo de 2% puede implicar comisiones y el tipo del 3% no.
La comparación de las ofertas se hace a través del TAE, que es el resultado de una fórmula matemática que determina en forma %, el coste real del préstamo incluyendo el interés nominal, las comisiones y el plazo de la operación.
Miren todas las ofertas de cualquier oficina bancaria y verán que el TIN (tipo de interés nominal) que es lo que dicen que va a pagar es inferior al TAE (tasa anual equivalente), que es lo que realmente va a pagar.
E incluso a igual o inferior TAE debemos de valorar otros factores, como son las garantías que nos puedan exigir, pues puede ser preferible no pedir a padres u otras personas avalar la operación, y pagar algo más o debemos comprobar si ese TAE está calculado contando las vinculaciones.
5.- Los otros gastos de la hipoteca.
Además del pago de los intereses y comisiones, una hipoteca supondrá tener que pagar una tasación, escritura, impuestos, inscripción en Registro de la Propiedad y gestorías bancarias.
Se suelen pedir provisiones de fondos elevadas para pagar estos gastos. Lo fundamental es que le den justificación de todas estas facturas.
6.- Infórmate.
Si algo podemos extraer de todo lo dicho es que antes de vincularnos con una hipoteca debemos estar bien asesorados, hasta el punto que ha surgido en la práctica la figura de los intermediarios hipotecarios se dedican a buscar la mejor hipoteca dentro de las condiciones de cada perfil; asesoran y encuentran productos para personas con menos ahorros.
Sin embargo, la labor de estos profesionales, suele ser de carácter más comercial, que técnica, por ello, considero muy recomendable, acudir al Notario, antes de la firma.
7.- ¿Cuándo y por qué acudir al Notario?
La ley suele dar una intervención escasa al notario, en la fase previa a la firma de la escritura, que se limita al derecho de los deudores de examinar el proyecto de escritura con una antelación mínima de tres días a la firma, es decir cuando está ya todo negociado.
Además este derecho se usa poco, siendo frecuente que los clientes acudan a la Notaría con prisas, sin haber reflexionado sobre lo que van a firmar y sin haber empleado los recursos que el sistema legal vigente pone a su disposición.
Si no se acude al Notario, para preparar la operación o se busca un asesoramiento externo, el diseño jurídico-fiscal quedará en manos del Banco, y será legal, pero enfocado en sus intereses, que se limitan a intentar cobrar de la forma más rápida lo que le van a dejar.
Acudir al Notario antes de la firma, e incluso en la fase de negociación de la hipoteca, es altamente recomendable. Nos puede ayudar a comparar las ofertas hipotecarias, a plantear jurídica y fiscalmente la operación en los términos más ventajosos, a tener argumentos para negociar con el banco, y a tener tranquilidad de que las provisiones de fondos que nos piden son correctas.
Lanzo ejemplos sacados de la práctica diaria de ciertas exigencias bancarias.
1.-Piden que se pongan como usufructuarios mis padres en la escritura de compraventa, a pesar de que será mi vivienda habitual;
2.-Compro con mi pareja, pero me dicen que solo puedo figurar yo como deudor en la hipoteca;
3.-Obligan a nuestros padres a ser deudores, a pesar de que no compran;
4.- Me dicen que no se puede avalar solo una parte del préstamo;
5.- Me exigen una segunda hipoteca con pacto de igualdad de rango o que se hipoteque otra vivienda.
6.- Mis padres deben de hipotecar su vivienda habitual, cuando tienen un apartamento en la playa.
7.-Me voy a construir una vivienda y me piden que le haga donación de la mitad a mi pareja….;
8.- A mi vendedor le quieren hacer una retención importante del precio de la venta para pagar cargas o impuestos;
9.- Parece que la tasación no da porque el trastero o la plaza de aparcamiento de la vivienda no está declarado, o la finca tiene más metros en Catastro que en Registro.
11.- Yo he puesto más dinero que mi pareja, pero me dicen que solo podemos comprar por partes iguales.
12.- Las bonificaciones del interés no constan en escritura.
¿Son adecuadas todas estas exigencias?. ¿Hay otras opciones sin merma de la posición del banco?
Hacer la hipoteca de una u otra manera tiene consecuencias, normalmente de carácter económico, que se manifiestan en ocasiones de presente y otras veces a plazo más largo. Puede que el Banco nunca haga nada ilegal, pero sólo mirará por sus intereses o su comodidad, lo cual tiene una justificación, que es la propia organización bancaria, con asesorías jurídicas muy alejadas de la realidad de las operaciones y que pretende estandarizar todos los procesos, cuando, por el contrario, la hipoteca debe de ser un traje a medida.
Si el director de la oficina cree en la operación seguro que acude a la Notaría, para poder explicar a su asesoría la forma de hacer la operación en los términos más ventajosos.
A modo de ejemplo me remito a esta entrada de mi blog.
