Hipotecas

La hipoteca permite garantizar el cumplimiento de una obligación mediante uno o varios inmuebles.

Es habitual en la financiación para adquirir una vivienda, un local o un terreno, pero también puede garantizar préstamos empresariales, refinanciaciones u otras obligaciones.

La constitución de una hipoteca requiere escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.

La notaría comprueba la legalidad de la operación, revisa la documentación y explica a los otorgantes el alcance de las obligaciones y garantías asumidas.

La escritura puede recoger, entre otras materias:

El importe del préstamo o el límite del crédito. El plazo y el sistema de amortización.

El tipo de interés fijo, variable o mixto.

Las cuotas y fechas de pago.

Las comisiones y gastos aplicables.

Los supuestos de amortización anticipada.

Las consecuencias del retraso o impago.

Las causas de vencimiento anticipado legalmente admisibles.

La responsabilidad hipotecaria por capital, intereses y costas.

La finca o fincas ofrecidas en garantía.

La existencia de fiadores u otras garantías adicionales.

Los seguros y productos vinculados o combinados, cuando procedan.

El préstamo y la hipoteca son conceptos relacionados, pero diferentes.

El préstamo establece la obligación de devolver el dinero; la hipoteca sujeta el inmueble al cumplimiento de esa obligación y permite su ejecución en caso de impago conforme a los procedimientos legalmente establecidos.

Cuando la operación está comprendida en la normativa de protección del crédito inmobiliario, la entidad debe entregar al prestatario la documentación precontractual dentro del plazo legal y remitirla telemáticamente a la notaría elegida.

El prestatario comparece ante el notario antes de la firma para recibir asesoramiento individualizado, gratuito e imparcial sobre el contenido y las consecuencias del contrato.

El notario comprueba que la documentación se ha entregado correctamente y autoriza el acta previa de transparencia material.

Esta comparecencia permite:

Revisar las condiciones esenciales del préstamo.

Aclarar dudas sobre intereses, cuotas, comisiones y gastos.

Explicar las consecuencias jurídicas del incumplimiento.

Comprobar la comprensión de las cláusulas relevantes.

Contrastar que el proyecto de contrato coincide con la información facilitada.

El acta previa y la escritura de préstamo hipotecario son documentos distintos.

La primera debe autorizarse antes de la firma del préstamo y constituye un requisito cuando resulta aplicable el régimen legal de transparencia.

La documentación depende del tipo de préstamo, de la finca hipotecada y de las personas que intervienen.

Con carácter general, puede incluir:

Documentos de identidad de prestatarios, hipotecantes, fiadores y representantes.

Oferta y documentación precontractual de la entidad financiera.

Proyecto de contrato.

Tasación vigente del inmueble. Título de propiedad y datos registrales y catastrales de la finca.

Información sobre cargas anteriores.

Documentación relativa a la compraventa, si el préstamo financia una adquisición.

Condiciones de seguros o productos vinculados o combinados.

Poderes, acuerdos societarios y documentación sobre titularidad real, cuando intervienen personas jurídicas.

Documentación económica o administrativa adicional requerida por la entidad o por la naturaleza de la operación.

La notaría obtiene la información registral necesaria y comprueba la titularidad, las cargas y la posibilidad de constituir la garantía.

La documentación depende del tipo de préstamo, de la finca hipotecada y de las personas que intervienen.

Con carácter general, puede incluir:

Documentos de identidad de prestatarios, hipotecantes, fiadores y representantes.

Oferta y documentación precontractual de la entidad financiera.

Proyecto de contrato.

Tasación vigente del inmueble.

Título de propiedad y datos registrales y catastrales de la finca.

Información sobre cargas anteriores.

Documentación relativa a la compraventa, si el préstamo financia una adquisición.

Condiciones de seguros o productos vinculados o combinados.

Poderes, acuerdos societarios y documentación sobre titularidad real, cuando intervienen personas jurídicas.

Documentación económica o administrativa adicional requerida por la entidad o por la naturaleza de la operación.

La notaría obtiene la información registral necesaria y comprueba la titularidad, las cargas y la posibilidad de constituir la garantía.

La finca hipotecada puede pertenecer a una persona distinta del prestatario.

En tal caso, el hipotecante no deudor garantiza la obligación con su inmueble, dentro del alcance de la hipoteca constituida.

También pueden intervenir fiadores o avalistas, que asumen obligaciones personales cuyo contenido y extensión deben comprender antes de firmar.

La notaría explica separadamente la posición jurídica de cada interviniente y las consecuencias del eventual incumplimiento.

1. Aprobación de la financiación. La entidad analiza la operación, la solvencia y la tasación y formula su oferta.

2. Elección de notario. El prestatario designa libremente la notaría ante la que desea recibir asesoramiento y firmar.

3. Entrega de documentación. La entidad remite la información precontractual y el proyecto dentro del plazo legal aplicable.

4. Acta previa. Cuando sea exigible, el prestatario y los demás obligados comparecen para recibir asesoramiento y responder a las comprobaciones de transparencia.

5. Preparación de la escritura. La notaría verifica la titularidad, las cargas, la representación y la concordancia con las condiciones comunicadas.

6. Firma. La entidad y los restantes otorgantes formalizan el préstamo y la hipoteca.

7. Inscripción registral. La escritura se presenta en el Registro de la Propiedad para la inscripción de la garantía.

Durante la vigencia del préstamo pueden formalizarse distintas operaciones:

Novación, para modificar determinadas condiciones con la misma entidad.

Subrogación de acreedor, para trasladar el préstamo a otra entidad.

Subrogación de deudor, cuando otra persona asume la deuda con el consentimiento necesario.

Ampliación de capital o plazo, si es aceptada por la entidad.

Distribución, modificación o liberación de responsabilidad hipotecaria sobre una o varias fincas.

Cancelación, una vez extinguida la obligación garantizada. El pago completo del préstamo no cancela automáticamente la hipoteca en el Registro. Para que desaparezca registralmente suele ser necesario otorgar la correspondiente escritura de cancelación y presentarla para su inscripción.