ALGUNAS CUESTIONES SOBRE LA OPCIÓN DE COMPRA.

Es bastante frecuente oírme decir ante cualquier petición de consejo, que lo mejor se puede hacer en una escritura es ajustarse a la realidad, porque las “mentiras”, en las escrituras, siempre tienen un coste futuro en forma de plusvalías.

Los dos supuestos más frecuentes son, por un lado el relativo al valor de los bienes que se pone en la escritura y por otro lado la constante pregunta si resulta  conveniente poner los bienes a nombre de los hijos, para que no tengan que pagar en el futuro el impuesto de sucesiones.

A pesar de que puedan resultar cuestiones de otras épocas, todavía me quedo sorprendido por la frecuencia en que se producen estas preguntas. Algún día volveremos sobre ellas, puesto que hoy me quiero referir a una tercera cuestión, que es el uso de las instituciones jurídicas para fines distintos de aquellos para los que fueron pensadas, y que a la larga también suelen producir consecuencias fiscales indeseadas.

En concreto, quiero referirme a un aspecto de la opción de compra que suele pasar muy desapercibido, como son las consecuencias fiscales que tiene la opción de compra en el concedente de la opción.

¿QUÉ ES UNA OPCIÓN DE COMPRA?

Para centrar la cuestión, debemos señalar que una opción de compra es un contrato en el que una de las partes, llamada el concedente de la opción, atribuye a otra, llamada optante o beneficiaria de la opción, un derecho que permite a esta última decidir dentro de un plazo determinado y unilateralmente, la celebración de un contrato determinado.

Por ejemplo, el dueño de una finca concede a un persona un opción de compra durante seis meses, de modo que éste último tiene ese plazo para decir si compra, quedando fijado de origen el precio.

El contrato de opción suele cumplir una doble finalidad:

A.-  Por un lado otorga  al beneficiario un mayor plazo para deliberar sobre la conveniencia de la conclusión de un contrato, con la garantía de que el dueño no pueda contratar con un tercero.

B.- Y por otro lado puede tener una finalidad especulativa, de modo que el beneficiario puede contratar con otras personas y decidir quién será el adquirente final del bien.

EL COSTE FISCAL DE LA OPCIÓN DE COMPRA

La opción de compra tiene un coste fiscal, con independencia del que pueda manifestarse en el momento de la realización del contrato definitivo.

El optante, habrá de pagar el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, según los casos.

En lo que se refiere al impuesto de transmisiones patrimoniales, cuando se trate de opciones sobre bienes inmuebles,  se pagará el tipo correspondiente (p.ej. en Madrid  el 6%, en Catalunya el 10%) sobre la base imponible que será el precio pactado por la opción o si fuese inferior al 5% de la base del contrato definitivo, la base imponible sería ese 5% del valor del contrato definitivo.

 A modo de ejemplo, como viene siendo habitual en este apartado de noticias, diremos: me conceden una opción sobre un local para comprarlo en el plazo de seis meses por el precio de 300.000 euros. El precio que se pone para la opción es 10.000 euros. Como este precio es inferior al 5% del valor del contrato definitivo, la base imponible será 15.000 euros, y sobre esta cantidad se pagará (en Madrid) el 6%, que asciende a 1050,14 euros.

Pero la opción también tiene una consecuencia fiscal en el concedente de la opción que muchas veces pasa desapercibida o no se tiene en consideración, en concreto  el tratamiento que esta figura ha recibido en la tributación del IRPF, pues un reciente cambio de criterio de los órganos tributarios puede llevar, en caso de que sea refrendado por la jurisprudencia, que sea extremadamente gravosa.

DE RENTA DEL AHORRO A RENTA GENERAL

Hasta fechas relativamente recientes, y por encima de los diversos cambios legislativos operados en el impuesto sobre la renta de las personas físicas, el criterio de los órganos administrativos era entender que la contraprestación o “precio de la opción” percibida por el concedente a cambio de la concesión del derecho de opción tenía, a efectos del IRPF, carácter de incremento patrimonial derivada de la transmisión de un elemento patrimonial y que, en consecuencia, debía tributar según el tipo fijo establecido para dichos incrementos patrimoniales. Pueden verse al efecto la Resolución del TEAC de 23 de enero de  2002 y las Contestaciones de la Dirección General de Tributos de 14 de mayo de 1998, 26 de octubre de 1999 o 6 de octubre de 2005.

Sin embargo, ese criterio de los órganos tributarios, y particularmente de la DGT, ha cambiado. Y así, dos Contestaciones de la DGT de 21 de mayo de 2008 (nº de consulta V1001/2008 y V1004/2008) entienden, rectificando la doctrina anterior de ese órgano, que “la concesión de la opción de compra […] produce en el consultante una ganancia de patrimonio según lo dispuesto en el artículo 33.1  LIRPF, que nace en el momento de su concesión y que, por lo tanto, al no derivar de una transmisión se clasifica como renta general a efectos del cálculo del impuesto de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF” (Consulta V1004/2008).

De acuerdo con este criterio, la contraprestación por la concesión de la opción deberá tributar al tipo marginal que corresponda. Como bien puede entenderse, en caso de concesión de una opción a cambio de una contraprestación y posterior ejercicio de la opción de compra por el optante, ese criterio crea una grave distorsión con respecto a la posición del vendedor que vendió sin mediar un contrato preparatorio: mientras que en este último caso el vendedor tributará por el incremento patrimonial como ganancia patrimonial, el concedente de la opción luego ejercitada verá como lo cobrado en concepto de opción tributará a un tipo habitualmente mucho mayor. Si se tiene en cuenta que el optante ha descontado del precio total de compraventa la suma de lo ya pagado, se entiende el desfavorable trato que sufre el que llevó a cabo la enajenación de un bien preparándola primero mediante un contrato de opción.

EL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA.

En el supuesto de que se pacte un contrato de arrendamiento con opción de compra, a la tributación indicada por la opción,  habrá que añadirle la que resulte del contrato de arrendamiento, que no suele ser especialmente  gravoso.

 Así para una base imponible de 7.692,95 euros  la cuota a pagar serían  30,77 euros.

UN EJEMPLO

Hace un tiempo, tuvimos en la Notaría un encargo de trabajo, consistente en una escritura de opción de compra. Realmente lo que querían los señores, era garantizar una parte del precio que quedaba sin entregar, y habían considerado que lo mejor era una opción de compra, configurada en una entrega de 30.000 euros sobre un precio final de 40.000 euros.

Al hablar con ellos, exponemos todo lo que hemos planteado en los apartados anteriores y resultaba que ese contrato tenía el siguiente coste, con el que no contaban pues ellos pensaban que era un simple compraventa realizada en dos actos, y que era el siguiente, en el momento en que se planteó.

Para el optante el 8% de 30.000 euros, es decir 2.400 euros; además cuando se verificase la opción el 8% ó 10%  del precio definitivo es decir 3.200 o 4000 euros. De modo que el impuesto real pagado sería  del 14% ó 16%.

Para el concedente de la opción la operación suponía una renta ordinaria por importe de 30.000 euros, por la que podría llegarse a pagar más del 50%, es decir 15.000 euros. Y luego en el momento del ejercicio de la opción tendía que pagar la plusvalía municipal y el pago del correspondiente incremento de patrimonio en el IRPF.

Evidentemente la operación se firmó en términos totalmente distintos de como lo habían planteado las partes y en términos mucho más ventajosos y menos onerosos fiscalmente, todo lo cual queda bajo el secreto profesional.

EL CORRECTO ASESORAMIENTO.

Para terminar, y como viene siendo habitual quiero insistir en la necesidad de un correcto asesoramiento antes de la firma de cualquier operación, que debe de realizarse días antes, pues en el momento de la firma es cuando debe de estar ya todo concretado. Y también que para lograr ese asesoramiento de manera imparcial y gratuito, se hace imprescindible que libremente se elija al notario, ante el que se  otorgue la escritura, quedando  mi notaría a disposición de quién lo pueda necesitar.

3 comments

  1. Antonio Fuentespina.

    Gracias, por sus comentarios, tengo una oferta por la venta de un inmueble, en la que se me entregaría una cantidad de un 50 % aprox. en el acto de compra y la cantidad restante en dos pagos en los 2 años siguientes (el primero en año que viene y el resto el siguiente año) con la condición de la entrega de las llaves en el acto de la firma de la operación.
    Le agradecería sus comentarios en relación a mis intereses, que opción de venta me sería más favorable para mi tranquilidad la “Escritrura de venta con clausula RESOLUTORIA” ó la “Escritura de opción de compra” o otra alternativa a poder ser, y si en la actualidad el pago de los impuestos para el “optante – comprador” que detalla en sus comentarios esta actualizado a la ley actual.
    Un saludo.

  2. Puedo comprar una propiedad con usufruto al vendedor hasta su muerte
    Pagandola al contado y inscribirla cuando fallesca

    • en principio si, pero con los datos que me da es difícil ser precido. De todos modos insisto que esta página no es un consultorio on line y si quiere le podemos hacer un informe a la vista de la documentación precisa.

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